Préstamos DSCR
para propiedades de alquiler
Califique por la renta de la propiedad, no por sus declaraciones de impuestos.
Un préstamo DSCR financia un alquiler con la renta de la propiedad, no con su ingreso. En 1-4 unidades, la mayoría de los programas divide la renta mensual entre el PITIA. Los mínimos varían por prestamista. Stonehaven es una correduría hipotecaria: revisamos la operación y gestionamos el préstamo.
Renta contra pago. Si la propiedad se cubre sola, inversionistas calificados pueden financiarla sin expedientes de ingreso laboral.
Solo propiedades de inversión. No para viviendas ocupadas por el propietario.
Evaluamos la operación
La propiedad primero
Renta, impuestos, seguro y apalancamiento antes que programas.
Estructura según su salida
Compra, refinanciamiento, retiro, BRRRR o portafolio.
Costo completo, no una línea
Puntos, cargos, escrows, reservas y prepago.
Riesgos detectados temprano
Tasaciones bajas, saltos de impuestos, antigüedad, reglas STR.
Vista del inversionista
Un préstamo puede pasar la fórmula y ser mala inversión. Se lo decimos.
Dos vistas de cada operación
DSCR del prestamista: renta bruta contra el pago completo. Flujo del inversionista: lo que queda tras vacancia, administración y reservas. Mostramos ambos.
Análisis interactivo - estimados con fines educativos y de revisión preliminar de escenario. No es una aprobación, compromiso, cotización de tasa ni garantía.
Una propiedad, nueve resultados
Propiedad de $400,000, préstamo de $300,000, renta de $3,000, $600/mes de impuestos y seguro, 7.25% ilustrativo, amortización a 30 años.
Solo ilustrativo. No es una oferta actual. Todas las cifras calculadas con los supuestos indicados; las tasas, el tratamiento de la renta y los umbrales de programa reales varían.
Hecho para inversionistas activos
Escala portafolio
Sumar puertas sin límites de ingreso.
Independiente
Las declaraciones subestiman su capacidad.
Comprador con LLC
La titularidad en entidad es común.
Inversionista BRRRR
Salida tras rehabilitación.
Alquiler de corto plazo
Algunos programas cuentan ingreso STR.
Retiro de efectivo
Capital de un alquiler que rinde.
En el límite convencional
Topes de DTI o de propiedades.
Rumbo a 5+ unidades
Compare financiamiento para cinco a ocho unidades y multifamiliares más grandes.
"Puede servir" es deliberado - la elegibilidad depende de la propiedad, la documentación, la valuación y los requisitos del programa.
Cuándo DSCR no es la respuesta
Descarte DSCR si califica para convencional más barato, el flujo real es débil, la penalidad por prepago choca con su salida, la propiedad necesita rehabilitación mayor, va a vivir en ella, o faltan reservas.
Si es su caso, se lo diremos y le mostraremos la alternativa.
Compra, refinanciamiento, portafolio
Compra
- iFinancie el alquiler con su propio ingreso.
- iiRenta vs. pago antes de ofertar.
- iiiEfectivo al cierre.
- ivRiesgo de tasación desde el inicio.
Refinanciamiento de tasa y plazo
- iUna mejor estructura.
- iiPago y costo total.
- iiiTérminos de prepago actuales.
- ivPunto de equilibrio.
Refinanciamiento con retiro de efectivo
- iCapital de un alquiler que rinde.
- iiFondos netos tras costos.
- iiiLímites de apalancamiento, antigüedad, reservas.
- ivCompare con una segunda hipoteca.
Salida BRRRR
- iAntigüedad de título y de valor.
- iiRehabilitación y renta estabilizada.
- iiiLímites de retiro al nuevo valor.
- ivEstructura para la próxima compra.
Portafolio
- iTodas las propiedades juntas.
- iiVencimientos y ventanas de prepago.
- iiiPréstamos individuales vs. uno de portafolio.
- ivCompras y ventas alrededor de la deuda.
Tipos de propiedad
La elegibilidad de propiedad y programa varía. Algunos tipos de propiedad requieren financiamiento comercial distinto en lugar de un préstamo DSCR residencial.
DSCR frente a otros financiamientos
| Opción | Underwriting | Propiedad típica | Titularidad | Documentación | Mejor uso | Contrapartida |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Convencional | Ingreso y DTI | 1–4 unidades | Individual | Ingresos completos | Más barato si califica | Topes de DTI y propiedades |
| DSCR residencial | Renta vs pago | 1–4 unidades | Individual o LLC | Propiedad | Escalar | Costo, prepago |
| Banco local | Relación | Varía | Flexible | Según el banco | Flexibilidad local | Geografía, capacidad |
| Puente / hard money | Activo y salida | Rehabilitación | LLC | Ligera | Velocidad | Costo, plazo corto |
| Multifamiliar comercial | NOI, debt yield | 5+ unidades | Entidad | Estados operativos | Activos mayores | Recurso, balloons |
| HELOC / segunda hipoteca | Capital y crédito | Existente | Varía | Moderada | Conserva la primera | Disponibilidad |
Comparación cualitativa de orientación - las tasas, los plazos y la disponibilidad varían por prestamista, programa y mercado, y deliberadamente no se muestran.
El costo real
Puntos, cargos, escrows, reservas, penalidad por prepago, salto de pago, fondos netos. Dos cotizaciones parecidas pueden diferir en miles.
Ponemos todo lado a lado.
Penalidades por prepago
La mayoría de los préstamos DSCR llevan penalidad escalonada. Si podría vender o refinanciar pronto, entra en la matemática de hoy. Nuestro explicador la modela contra su salida.
¿Creciendo más allá de 1–4 unidades?
Con cinco o más unidades o uso mixto, el underwriting pasa a NOI y debt yield, con recurso y riesgo de balloon.
Vea el financiamiento comercial y la revisión de operación comercial. Una sola mesa, del primer alquiler al primer activo comercial.
De la propiedad al cierre
Envíe la propiedad
Datos esenciales. Sin consulta de crédito.
Revisión preliminar
Ratio estimado, rango y riesgos.
Compare estructuras
Apalancamiento, prepago y costo vs. su salida.
Documentos
Una lista corta.
Underwriting y valuación
Tasación, renta, título, entidad.
Cierre
Fondee. Planee el siguiente.
Lo que típicamente necesitará
Documentos del prestatario / entidad
Identificación y autorización de crédito; documentos de la LLC, acuerdo operativo, EIN y buen estado; estados de activos; listado de bienes raíces. Varía por prestamista.
Documentos de la propiedad / transacción
Contrato de compra o estado hipotecario; contratos de alquiler o estados de plataforma STR; seguro; cuotas de HOA; impuestos; liquidación; documentación de rehabilitación para BRRRR. Varía por prestamista.
¿Qué puede romper una operación DSCR?
La renta se tasa baja
La cifra del tasador rige.
Impuestos y seguro saltan
El PITIA se mueve rápido.
Condición y elegibilidad
Mantenimiento diferido, tipos no elegibles.
Título y antigüedad
Transferencias recientes, propiedad corta.
Unidades ilegales y reglas STR
Espacios sin permiso, restricciones de alquiler.
Vacíos en documentos de entidad
Acuerdos faltantes, mal estado.
Reservas y eventos de crédito
Liquidez delgada, atrasos recientes.
Valor, ocupación y ubicación
Tasaciones bajas, activos rurales o únicos.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un préstamo DSCR?
Financiamiento de alquileres calificado por la renta de la propiedad, no por su ingreso. Solo propiedades de inversión.
¿Cómo se calcula el DSCR residencial?
Renta mensual bruta entre el PITIA. $3,000 de renta contra un pago de $2,647 es 1.13x. El método varía por programa.
¿Pasar el DSCR significa que la propiedad es rentable?
No. La fórmula ignora vacancia, administración, mantenimiento y reservas. También mostramos la vista del inversionista.
¿Se requieren declaraciones de impuestos?
Normalmente no para el ingreso. Identificación, documentos de entidad, activos, contratos y seguro sí. No es un préstamo sin documentos.
¿Se revisa el crédito?
Sí. El puntaje afecta elegibilidad y apalancamiento máximo.
¿Puede una LLC obtener el préstamo?
Sí, y es común. La mayoría de los programas aún exige garantía personal de los miembros.
¿Son elegibles los alquileres de corto plazo?
Algunos programas cuentan ingreso STR documentado y pueden exigir prueba de que el uso es legal. Varía.
¿Un préstamo DSCR puede financiar cinco o más unidades?
Cinco o más unidades pasa a programas comerciales. Gestionamos ambos. Vea el financiamiento comercial.
¿Qué es una penalidad por prepago?
Un cargo por liquidar antes de tiempo, a menudo escalonado en los primeros años. Evalúela contra su salida.
¿Qué pasa si el estimado de renta del tasador es bajo?
Baja el ratio. Opciones: menos apalancamiento, calificación de solo interés, mejores comparables, o redimensionar.
Prepare su revisión DSCR
La calculadora del programa compara supuestos de financiamiento; el analizador permite explorar la cobertura del alquiler. Ninguno sustituye una revisión del prestamista.
Tráiganos la propiedad
Envíe su escenario. Revisamos la propiedad, la solicitud y los riesgos, y le recomendamos el siguiente paso.
Revisión preliminar de escenario - no una aprobación, compromiso ni cotización de tasa. ¿Prefiere la versión de 60 segundos? Use el analizador rápido.
La propiedad, la renta y su objetivo
Para la primera revisión, tenga a mano la ubicación, el precio de compra o valor estimado, la renta mensual y el monto del préstamo que desea. Si busca refinanciar, incluya el saldo hipotecario y cualquier penalidad por pago anticipado que conozca.
Con esos datos podemos hablar de posibles opciones y de la información que se necesitaría después. Una revisión preliminar no es una aprobación ni un compromiso de préstamo.
Solicitar una revisión de la propiedad · Estimar mi DSCR primero
Guías y ejemplos de financiamiento DSCR
Explore cómo se evalúa la renta, pruebe un escenario y revise un cierre anterior. Cada préstamo está sujeto a evaluación y condiciones del prestamista.
Prepare la siguiente decisión
Complete el presupuesto con nuestra guía de reservas DSCR y efectivo al cierre. Compare también las condiciones de prepago DSCR con la fecha prevista de venta o refinanciamiento.
La guía de su primer préstamo DSCR separa la renta admitida del flujo de efectivo real y explica qué preparar como nuevo propietario de alquiler. Incluye un ejemplo de refinanciamiento con fondos menores a los previstos.
¿La propiedad tiene cinco a ocho unidades? Nuestra guía de financiamiento para cinco a ocho unidades explica cómo revisar las rentas, los gastos operativos y la clasificación legal antes de elegir una ruta. Los supuestos de la calculadora no confirman la elegibilidad de un programa.
Si ya posee un inmueble de alquiler sin hipoteca, el escenario de HELOC DSCR sobre una propiedad de alquiler sin hipoteca muestra qué datos reunir para revisar una línea destinada a futuras inversiones. Es un ejemplo educativo que distingue el flujo de renta de la relación personal entre deudas e ingresos, no un cierre ni una aprobación.
Si también puede documentar ingresos personales, la comparación entre DSCR y un préstamo convencional (en inglés) ayuda a separar los requisitos del prestatario de los ingresos de la propiedad antes de elegir una ruta.
Guías DSCR por estado
La renta por sí sola no determina el presupuesto. Abra una región y consulte la guía del estado para revisar los registros, impuestos y costos de la propiedad antes de calcular el DSCR. Stonehaven es una correduría hipotecaria y tramita financiamiento DSCR a nivel nacional; la disponibilidad varía por estado.
Noreste
- Guía DSCR de Connecticut: revise revaluación municipal y proyección del alquiler.
- Guía DSCR de Maine: revise beneficios de residencia permanente y alquiler estacional.
- Guía DSCR de Massachusetts: revise evaluación municipal y registros multifamiliares.
- Guía DSCR de Nuevo Hampshire: revise registros locales y presupuesto fiscal futuro.
- Guía DSCR de Nueva Jersey: revise evidencia fiscal local para un edificio pequeño.
- Guía DSCR de Nueva York: revise nivel de evaluación municipal e ingresos respaldados.
- Guía DSCR de Pensilvania: revise impuestos recurrentes y costos de transferencia por separado.
- Guía DSCR de Rhode Island: revise revaluación municipal y evaluación por unidad.
- Guía DSCR de Vermont: revise supuestos de uso homestead, no homestead y mixto.
Medio Oeste
- Guía DSCR de Illinois: revise año de evaluación frente al año de pago.
- Guía DSCR de Indiana: revise los límites fiscales del alquiler no son una tasa.
- Guía DSCR de Iowa: revise valor evaluado, valor imponible y ajuste fiscal.
- Guía DSCR de Kansas: revise datos del condado frente a una decisión por parcela.
- Guía DSCR de Michigan: revise actualización del valor imponible tras cambiar de dueño.
- Guía DSCR de Minnesota: revise el uso de alquiler debe coincidir con la clasificación.
- Guía DSCR de Misuri: revise evidencia de evaluación y transición de obra a alquiler.
- Guía DSCR de Nebraska: revise evaluación del condado y expediente completo de la parcela.
- Guía DSCR de Dakota del Norte: revise las clases por unidades pueden diferir de las hipotecarias.
- Guía DSCR de Ohio: revise calendario de revaluación y actualización de gastos.
- Guía DSCR de Dakota del Sur: revise ocupación del propietario y contactos del condado.
- Guía DSCR de Wisconsin: revise registros municipales, evaluación y alcance de renovación.
Sur
- Guía DSCR de Alabama: revise clasificación del alquiler antes de calcular el préstamo.
- Guía DSCR de Arkansas: revise conversión a alquiler y actualización del registro.
- Guía DSCR de Delaware: revise revaluación y año fiscal correcto.
- Guía DSCR de Florida: revise impuestos posteriores a la compra y seguro específico.
- Guía DSCR de Georgia: revise registros del condado e impuestos de una propiedad de alquiler.
- Guía DSCR de Kentucky: revise el registro PVA y la tasación cumplen funciones distintas.
- Guía DSCR de Luisiana: revise impuestos de la parroquia y costos reales del alquiler.
- Guía DSCR de Maryland: revise alquileres antiguos y documentación sobre plomo.
- Guía DSCR de Misisipi: revise tasación, cuenta fiscal y seguro deben ser coherentes.
- Guía DSCR de Carolina del Norte: revise el calendario de revaluación debe incluirse en el expediente.
- Guía DSCR de Oklahoma: revise separar impuestos inmobiliarios y presupuesto amueblado.
- Guía DSCR de Carolina del Sur: revise la residencia legal no debe presumirse en una inversión.
- Guía DSCR de Tennessee: revise uso del inmueble y clasificación de evaluación.
- Guía DSCR de Texas: revise todos los distritos fiscales deben entrar en el cálculo.
- Guía DSCR de Virginia: revise la localidad exacta determina el punto de partida fiscal.
- Guía DSCR de Virginia Occidental: revise clasificación del alquiler dentro y fuera de municipios.
Oeste
- Guía DSCR de Alaska: revise jurisdicción fiscal y administración a distancia.
- Guía DSCR de Arizona: revise registro y uso de alquiler permanente o transitorio.
- Guía DSCR de California: revise evaluaciones suplementarias después de la compra.
- Guía DSCR de Colorado: revise distritos fiscales y costo total de mantener la propiedad.
- Guía DSCR de Hawái: revise separar ingresos brutos y presupuesto operativo.
- Guía DSCR de Idaho: revise exenciones del propietario y conversión a alquiler.
- Guía DSCR de Montana: revise registro del alquiler de largo plazo y tratamiento fiscal.
- Guía DSCR de Nevada: revise reducciones fiscales y referencia de renta correcta.
- Guía DSCR de Nuevo México: revise cambio de titularidad y supuesto de valor imponible.
- Guía DSCR de Oregón: revise valor de mercado y valor evaluado son datos distintos.
- Guía DSCR de Utah: revise el tratamiento residencial principal exige revisión propia.
- Guía DSCR de Washington: revise áreas de código fiscal e información de parcela.
- Guía DSCR de Wyoming: revise actualización anual y garantía inmobiliaria completa.