| Producto | Refinanciamiento DSCR con retiro de efectivo (fin comercial) |
| Propiedad | Casa unifamiliar de alquiler · Florida |
| Valor de la propiedad | Unos $300,000 |
| Monto del préstamo | Unos $225,000 (75% del valor de la propiedad) |
| Tasa de interés | 6.99%, según cierre del 31 de agosto de 2026 |
| Deuda liquidada | Un préstamo puente "hard money" por vencer |
| Fondos recuperados | Unos $15,000 frente a la oferta reducida al 70% LTV del otro prestamista |
| Tiempo de cierre | Aproximadamente una semana |
| Prestatario | Agente inmobiliario con licencia e inversionista en propiedades de alquiler |
| Capital | Gestionado a través de un proveedor de capital externo |
Un agente inmobiliario e inversionista en Florida estaba a un día de cerrar un refinanciamiento DSCR con retiro de efectivo cuando su prestamista llamó para recortar el apalancamiento en cinco puntos — unos $15,000 en fondos que necesitaba para liquidar un préstamo hard money por vencer. Stonehaven gestionó un préstamo de reemplazo al 75% del valor original, con una tasa más baja, y cerró en aproximadamente una semana.
La situación
El prestatario, un agente inmobiliario con licencia que además invierte en propiedades de alquiler, era dueño de una casa unifamiliar de alquiler en Florida con un valor aproximado de $300,000. Sobre ella pesaba un préstamo hard money próximo a vencer — el financiamiento de corto plazo y mayor costo que los inversionistas usan para adquirir una propiedad antes de refinanciar a deuda de largo plazo. Su plan de salida era el habitual: un refinanciamiento DSCR con retiro de efectivo, calificado por la renta de la propiedad y no por sus comisiones, para pagar al prestamista hard money y liberar el capital restante para su siguiente adquisición. Su prestamista tenía el expediente aprobado al 75% del valor de la propiedad.
El reto
Un día antes del cierre, ese prestamista llamó: el apalancamiento tenía que bajar cinco puntos. La oferta revisada quedó en una tasa de 7.5% al 70% del valor — en una propiedad de $300,000, unos $15,000 menos en fondos. Esa era la diferencia entre liquidar limpiamente la deuda puente con efectivo para la siguiente operación y cerrar con un faltante. Un préstamo hard money por vencer es una fecha límite dura: las extensiones, cuando se ofrecen, cuestan comisiones o intereses a tasa de mora. Un refinanciamiento típico toma semanas que el prestatario no tenía, y para un agente que vive de comisiones, la evaluación con documentación completa nunca fue la vía rápida.
La estructura
Stonehaven colocó el expediente con un proveedor de capital externo cuyas pautas DSCR sostenían el apalancamiento original: un préstamo de unos $225,000 al 75% del valor de la casa unifamiliar de alquiler, con tasa de interés de 6.99%, según cierre del 31 de agosto de 2026. Los fondos liquidaron por completo el préstamo hard money por vencer, y los aproximadamente $15,000 que el recorte de apalancamiento le habría costado se quedaron en la operación — capital para su próxima compra. El expediente pasó de encargo a financiamiento en aproximadamente una semana.
Por qué funcionó
El préstamo cerrado superó a la oferta revisada en los tres términos que importaban. Apalancamiento: 75% frente a 70%, que en este valor representaba unos $15,000 en fondos. Tasa: 6.99% frente al 7.5% al que el prestamista original había reajustado — cerca de medio punto menos. Velocidad: como la tasación, el trabajo de título y las cifras de liquidación ya existían, el nuevo expediente pudo evaluarse y cerrarse dentro de la ventana de vencimiento del préstamo hard money. La vía de calificación también contó: el préstamo se evaluó por la renta de la propiedad contra su pago mensual completo, de modo que los ingresos por comisiones del prestatario, como trabajador por cuenta propia, nunca tuvieron que documentarse ni debatirse.
Lo que debe saber un prestatario en una situación similar
Los recortes de apalancamiento de última hora normalmente no tienen que ver con el prestatario: los prestamistas reajustan precios o endurecen pautas cuando cambian sus propios inversionistas o programas, y puede ocurrir en cualquier momento antes del financiamiento. Tres lecciones viajan bien. Primera, un préstamo puente por vencer es una fecha límite, no una sugerencia: inicie el refinanciamiento de salida con suficiente anticipación para que una sorpresa aún deje margen de recolocar el expediente. Segunda, cuando una operación se tambalea en la mesa de cierre, los informes de terceros — tasación, título, seguro, liquidación — son en gran medida portátiles, y eso es lo que hace posible una recolocación rápida a través de una correduría que trabaja con muchos proveedores de capital en lugar de un solo programa. Tercera, conozca la cobertura del servicio de la deuda de su propiedad antes de solicitar; nuestra guía sobre cómo funcionan los préstamos DSCR cubre la aritmética, y una revisión de su operación puede poner a prueba los números antes de cualquier consulta de crédito. Este expediente cerró en aproximadamente una semana porque estaba completo y los informes estaban vigentes; los tiempos siempre dependen del expediente, del proveedor y del mercado. La tasa y los términos descritos aquí corresponden al cierre del 31 de agosto de 2026 y no constituyen una oferta vigente.