| Los dos documentos | El contrato vigente firmado y el estudio de rentas comparables del tasador |
| Formularios comunes | El 1007 para una unidad y el 1025 para dos a cuatro unidades |
| En una compra, por lo general | El menor entre el contrato vigente y la renta de mercado |
| En un refinanciamiento | Un contrato por encima del mercado puede contar más allá del mercado si el programa lo permite y se documenta el pago |
| Un recibo de renta | Prueba de que el inquilino paga, normalmente depósitos bancarios o un libro de rentas. No el contrato mismo |
| Vacancia | Se trata distinto según el programa y la transacción, y a veces no se permite |
Respuesta breve: la renta de un cálculo DSCR no es la renta del anuncio y con frecuencia tampoco es la de su contrato. Es una cifra que el prestamista deriva de dos documentos, el contrato firmado y el estudio de rentas del tasador, y después ajusta por regla. En una compra el resultado habitual es el menor de los dos. Sumar rentas anunciadas casi siempre sobreestima lo que un prestamista va a contar.
Un artículo complementario recorre el conjunto de reglas programa por programa. Este trata algo distinto: de dónde sale físicamente cada número, qué debe usted presentar para sostenerlo y por qué la cifra anunciada y la calificada se separan.
Los dos documentos que producen la cifra
El estudio de rentas de la tasación
Para una sola unidad, el tasador completa un estudio de rentas comparables, comúnmente el formulario 1007. Para una propiedad de dos a cuatro unidades es un informe de tasación de propiedad residencial de ingresos, comúnmente el formulario 1025, con un estado de ingresos operativos. El tasador investiga comparables ya alquiladas y emite una opinión de renta de mercado para cada unidad.
Esta es la cifra que la mayoría de los inversionistas no ve hasta que llega, y es la que con más frecuencia reduce un expediente. Un vendedor puede anunciar cualquier renta. El tasador tiene que sostener la cifra con contratos comparables.
El contrato de arrendamiento
El contrato vigente es el acuerdo firmado y ejecutado con el inquilino actual. Tres cosas importan.
- Un contrato propuesto, una carta de intención o un anuncio con una renta pedida no son un contrato vigente.
- Un contrato firmado con una parte relacionada invita escrutinio.
- Un contrato por encima del mercado normalmente necesita prueba de que el inquilino lo paga, que es lo que significa un recibo de renta en este contexto: un registro bancario o un libro de rentas, no el contrato mismo.
Esos tres puntos explican la mayor parte de la diferencia entre lo que presenta un vendedor y lo que acepta un evaluador.
Por qué difieren el bruto anunciado y la renta calificada
El bruto de un anuncio es la suma de lo que cada unidad tiene arrendado o pide. La renta calificada es la suma de lo que a cada unidad se le permite contar. Cuatro cosas crean la brecha.
- La regla del menor. Cuando un contrato supera la renta de mercado en una compra, por lo general cuenta la cifra de mercado.
- La vacancia. Una unidad vacía no tiene contrato. Según el programa y la transacción, cuenta a mercado, con descuento, o no cuenta.
- La documentación. Un contrato por encima del mercado sin prueba de pago vuelve a la cifra menor.
- Ingresos no elegibles. El alquiler de muebles, el estacionamiento cobrado aparte, los reembolsos de servicios y los ingresos de plataformas de corto plazo se tratan distinto o se excluyen según el programa.
Ninguno de esos puntos se negocia en la mesa de cierre. Son reglas del programa aplicadas a documentos.
Un ejemplo hipotético resuelto
Supuestos, todos hipotéticos: un tríplex anunciado como generador de $5,650 al mes.
| Unidad | Anunciado | Contrato vigente | Renta de mercado del tasador |
|---|---|---|---|
| 1 | $2,100 | $2,100, inquilino de tres años | $1,750 |
| 2 | $1,800 | $1,800 | $1,800 |
| 3 | $1,750 | vacante, pide $1,750 | $1,750 |
| Total | $5,650 |
Como compra, bajo las reglas de 1 a 4 unidades que modela la calculadora de Stonehaven, cada unidad ocupada cuenta con el menor entre contrato y mercado, y la unidad vacante cuenta a mercado porque no hay contrato con el cual comparar.
| Unidad | Cuenta con | Por qué |
|---|---|---|
| 1 | $1,750 | El contrato supera el mercado. El margen del 115 por ciento aplica a refinanciamientos, no a compras. |
| 2 | $1,800 | El contrato y el mercado coinciden. |
| 3 | $1,750 | Vacante, así que se usa la cifra de mercado. |
| Renta calificada | $5,300 | $350 al mes por debajo del bruto anunciado. |
La misma propiedad como refinanciamiento produce un panorama muy distinto. Con un recibo de renta que respalde la unidad 1, el contrato cuenta hasta el 115 por ciento del mercado, es decir $2,012.50. La unidad 2 no cambia y queda en $1,800. La unidad 3, todavía vacante, no se permite en un refinanciamiento de 1 a 4 unidades bajo este conjunto de reglas, así que no aporta nada y el expediente queda señalado. La renta calificada cae a $3,812.50.
Esa es la lección en una sola propiedad. Las mismas tres unidades producen $5,650, $5,300 o $3,812.50 según qué documento las respalde y en qué lado de la transacción se encuentre usted.
Qué reunir antes de confiar en una cifra
- Los contratos firmados de cada unidad ocupada, con fechas de inicio y término.
- Prueba de pago de cualquier contrato por encima del mercado, normalmente depósitos bancarios o un libro de rentas.
- Una lectura honesta de propiedades comparables ya alquiladas, no de anuncios comparables.
- El estado de cada unidad, incluido si un inquilino que se va ya dio aviso.
- Para alquileres cortos, estados de una plataforma o administrador externo y no sus propios registros.
Reunir esto antes de ofertar es la evaluación más barata que usted hará.
En qué difieren los prestamistas
Las reglas descritas aquí son las que modela la calculadora DSCR por programa de Stonehaven. Son un modelo de trabajo de un programa común, no un estándar universal. Los prestamistas difieren en el tamaño del margen para un contrato por encima del mercado, en si una unidad vacante puede contar, en cuánto recorte recibe un alquiler corto y en qué documentación exige un recibo. Dos prestamistas pueden mirar el mismo tríplex y producir rentas calificadas distintas, y esa es la razón ordinaria por la que una operación que no funciona en un lugar sí funciona en otro.
Errores que conviene evitar
- Evaluar una compra con el bruto anunciado del listado.
- Suponer que un contrato fuerte siempre gana a la renta de mercado. En una compra suele regir la cifra menor.
- Olvidar que el margen por encima del mercado es una característica del refinanciamiento.
- Planear un refinanciamiento mientras una unidad está vacante.
- Contar una renta proyectada tras renovar que ninguna comparable sostiene hoy.
- Tomar servicios o estacionamiento pagados por el inquilino como renta sin confirmar que el programa lo permite.
Todos estos se descubren en la tasación, que es el lugar más caro para descubrir cualquier cosa.
Preguntas frecuentes
¿El prestamista usa mi contrato o la renta de mercado del tasador? Por lo general el menor de los dos en una compra. En un refinanciamiento, un contrato por encima del mercado puede contar más allá del mercado cuando el programa lo permite y usted documenta el pago.
¿Qué cuenta como prueba de que el inquilino paga? Normalmente depósitos bancarios o un libro de rentas que muestre los pagos. El contrato por sí solo establece una obligación, no un historial de pago. Los requisitos varían según el prestamista.
¿Puedo usar la renta que espero después de renovar? Por lo general no en una compra DSCR estándar. La renta de mercado del tasador refleja la propiedad tal como está. Los planes de renovación suelen corresponder a financiamiento puente seguido de un refinanciamiento.
¿Y si una unidad está vacante? Depende del programa y de la transacción. En una compra suele contar a mercado. En un refinanciamiento de 1 a 4 unidades puede no permitirse.
¿Por qué dos prestamistas me dieron rentas calificadas distintas? Porque los ajustes son reglas del programa, no aritmética. Programas distintos hacen concesiones distintas para contratos por encima del mercado, vacancia y documentación.
Siguiente paso
Ingrese sus contratos reales y las rentas de mercado del tasador en la calculadora DSCR por programa en lugar del bruto del anuncio, y después envíenos las rentas unidad por unidad, el valor o precio de compra, el monto de préstamo que desea y su estimación de impuestos y seguro para que revisemos la estructura. Una revisión de su operación la responde un especialista y no requiere consulta de crédito.
Prepare un expediente útil
Distinga cifras documentadas de estimaciones. Identifique la fecha del saldo, los supuestos de valoración y las preguntas pendientes antes de comparar opciones. El programa del prestamista determina qué documentos acepta.
Lista imprimible para revisar el alquiler
Alquiler del contrato: __________
Alquiler de mercado y fuente: __________
Unidades ocupadas y vacías: __________
Ingresos adicionales que debe verificar: __________
Pago propuesto, impuestos, seguro y cuotas aplicables: __________
Prepare un registro por unidad cuando corresponda. No sume automáticamente alquiler anunciado, cargos separados o ingresos de alquiler corto. Pida que se identifique qué ingreso acepta el programa y por qué. La cifra de una calculadora no reemplaza esa decisión.