El financiamiento de apartamentos con cinco o más unidades empieza por los ingresos, la condición del inmueble y el plan de inversión. Stonehaven es una firma de corretaje hipotecario que evalúa posibles opciones de agencias, bancos y prestamistas puente a través de terceros. También importan la experiencia del solicitante, su capacidad financiera y las garantías exigidas. Para alquileres de 1–4 unidades, consulte las opciones de préstamos DSCR.
¿Está listo el inmueble para obtener financiamiento?
Un edificio completamente ocupado no equivale automáticamente a una operación estabilizada. El prestamista necesita comprobar las rentas cobradas, los gastos recurrentes y el flujo disponible para pagar la deuda. La relación de arrendamientos debe coincidir con los estados operativos e identificar descuentos, atrasos y unidades vacantes.
Ingresos y ocupación
Prepare la relación actual de rentas, estados operativos, cobros recientes y vencimientos de contratos. Distinga unidades ocupadas de rentas efectivamente cobradas.
Condición y mejoras
Detalle mantenimiento pendiente, renovaciones, sistemas principales y reservas. Las retenciones para reparaciones y los costos excluidos afectan el efectivo necesario.
Uso y requisitos del programa
Indique espacios comerciales, ocupación estudiantil o de corta duración, restricciones de vivienda asequible y otros usos especiales. Pueden cambiar las opciones disponibles.
Solicitante y administración
Presente experiencia, administrador, estructura de propiedad y liquidez disponible. Evaluar los ingresos del inmueble no elimina la documentación del solicitante.
Agencia, banco o puente según el plan
- Financiamiento de agencias: los programas de Fannie Mae y Freddie Mac tienen requisitos de inmueble, solicitante, ocupación y documentación. Una compra o un refinanciamiento de apartamentos estabilizados puede ser candidato, sujeto al programa y al prestamista.
- Bancos y cooperativas de crédito: compare criterios del inmueble, relación bancaria, vencimiento, amortización, obligaciones y garantías. Esta opción no se define únicamente por un préstamo pequeño.
- Financiamiento puente: una renovación o un proceso de arrendamiento con objetivos definidos puede requerir capital de transición. Establezca presupuesto, reservas, etapas y una salida viable por venta o refinanciamiento.
La guía de Freddie Mac para solicitantes (en inglés) explica su financiamiento para propiedades con cinco o más viviendas mediante su red de prestamistas. Esta página no implica que Stonehaven sea un prestamista aprobado por una agencia.
Cómo el NOI limita el préstamo
El ingreso operativo neto, o NOI, es el ingreso del inmueble después de gastos operativos y antes del servicio de la deuda hipotecaria. El prestamista puede ajustar impuestos, seguro, administración, vacancia y reservas. Se compara la cobertura del servicio de deuda con el límite préstamo-valor y cualquier rendimiento mínimo de deuda. El límite más bajo puede reducir el monto disponible.
La calculadora comercial (en inglés) ofrece una comparación inicial de DSCR y LTV. La guía de cálculo del préstamo (en inglés) explica ejemplos y requisitos adicionales que deben revisarse por separado.
¿Sin recurso significa sin obligaciones personales?
No. Una estructura sin recurso puede incluir garantías por excepciones específicas y otras obligaciones contractuales. Revise la responsabilidad, el apoyo para completar obras y las obligaciones ambientales de la operación concreta. Las palabras “agencia”, “banco” y “puente” no garantizan una estructura de responsabilidad determinada.
La ficha de préstamos a tasa fija de Fannie Mae (en inglés) describe opciones sin recurso con excepciones obligatorias. Los documentos finales del préstamo y las garantías determinan las obligaciones.
Compra, mejoras o préstamo por vencer
En una compra, concilie precio, préstamo, costos de cierre y capital propio. Para una renovación, incluya los gastos mientras haya unidades fuera de servicio. En un refinanciamiento, compare el monto disponible con la liquidación completa y los costos, no solo con el principal. La salida de construcción o de un préstamo puente requiere una nueva evaluación, salvo una conversión contractual aplicable.
Qué enviar para una revisión inicial
Comparta dirección, número de unidades, relación de rentas, estados operativos, contrato de compra o deuda actual con vencimiento, monto solicitado, presupuesto, experiencia y fecha deseada de cierre. Así podemos identificar los supuestos y documentos necesarios para una conversación preliminar con prestamistas.
Actualizado el 18 de septiembre de 2026