Renta calificada DSCR explicada: cómo la calculadora DSCR por programa descuenta su renta según el programa

Renta entre pago se ve bien en una servilleta — y luego el número del prestamista llega más bajo. La renta no cambió; todo programa DSCR le aplica reglas primero. Un contrato por encima del mercado se topa, el historial de un alquiler corto se contrasta con el mercado, un condotel recibe un recorte, una unidad vacante cuenta con descuento. La calculadora DSCR por programa de Stonehaven aplica esas reglas unidad por unidad para los cuatro programas que maneja nuestra mesa — la misma matemática que la mesa corre primero, no una aprobación. Esto es lo que cada programa le hace a su renta.

Alquileres de 1–4 unidades a largo plazo: el menor entre contrato y mercado, más el tope del 115% con recibo

En una compra, la renta calificada es el menor entre el contrato vigente y la renta de mercado del tasador — la renta de mercado si la propiedad no tiene contrato, y un contrato propuesto no cuenta. En un refinanciamiento aplica la misma regla del menor, con una excepción: si el contrato está por encima del mercado y usted puede mostrar un recibo de renta, el contrato cuenta hasta el 115% del mercado. Sin el recibo, la renta calificada vuelve al menor entre contrato y mercado. No se permiten unidades vacantes en un refinanciamiento de 1–4 unidades. Ilustración: renta de mercado de $2,000, contrato de $2,400 con recibo. La renta calificada del refinanciamiento es $2,300 — el 115% de $2,000 topa el contrato de $2,400. Sin el recibo es $2,000, y en una compra es $2,000 en cualquier caso.

Alquileres cortos: renta de mercado en la compra, historial verificado en el refinanciamiento

Un alquiler corto de 1–4 unidades califica por la renta de mercado del tasador cuando se compra. En un refinanciamiento, la renta calificada es el menor entre la renta de mercado y el promedio de 12 meses verificado por un administrador externo, de modo que un buen historial de reservas no puede elevar el número por encima del mercado, pero uno débil sí puede bajarlo. Aplican dos límites: los préstamos tienen un tope de $1,500,000 y el DSCR debe ser de al menos 1.00 — las opciones sin índice no están disponibles para alquileres cortos. Ilustración: renta de mercado de $3,000. Un promedio verificado de 12 meses de $3,600 califica en $3,000 en un refinanciamiento, mientras que un promedio verificado de $2,700 califica en $2,700. En una compra, la propiedad califica en $3,000 en ambos casos.

Condoteles: un recorte del 80% en ambos lados y un piso de 1.00

Las unidades condotel — condominios operados como habitaciones de hotel — reciben el descuento más fuerte. Una compra califica al 80% de la renta de mercado. Un refinanciamiento califica al menor entre el 80% del mercado y el 80% del promedio verificado de 12 meses. El DSCR mínimo es 1.00. Ilustración: una renta de mercado de $2,500 califica en $2,000 en una compra. En un refinanciamiento con un promedio verificado de $2,250, la renta calificada es $1,800 — el 80% de la cifra menor. Frente a un pago mensual completo ilustrativo de $1,900, eso da un índice de 0.95, por debajo del piso de 1.00, así que la estructura tendría que cambiar — un saldo menor o una opción de solo interés — antes de poder calificar.

5–8 unidades: 90% por vacancia, 90% sin recibo y un tope de vacancia del 35% en refinanciamientos

Una unidad vacante cuenta al 90% de la renta de mercado en cualquier transacción. En una compra, una unidad ocupada cuenta al menor entre su contrato y el mercado. En un refinanciamiento, una unidad ocupada con recibo de renta cuenta al menor entre contrato y mercado; sin recibo cuenta al menor entre el contrato y el 90% del mercado. Y en un refinanciamiento no puede haber más del 35% de las unidades vacantes. Ilustración: un refinanciamiento de seis unidades con renta de mercado de $1,200 por unidad. Cuatro unidades con contrato de $1,250 y recibo cuentan $1,200 cada una; una unidad con contrato de $1,250 sin recibo cuenta $1,080; una unidad vacante cuenta $1,080. Renta calificada: $6,960 al mes — no los $7,200 brutos a mercado, ni los $6,250 que suman los cinco contratos. Una unidad vacante de seis (17%) se mantiene por debajo del tope del 35%.

Corra sus propios números

Una regla cruza los cuatro programas: el lado del pago. Las estructuras fija a 30 años y ARM 5/6 califican con el pago amortizado a 30 años; toda opción de 10 años de solo interés califica con el pago de solo interés (saldo × tasa ÷ 12), y por eso el solo interés puede mover un índice al límite. También aplican los mínimos del programa: un préstamo mínimo de $150,000 en programas de 1–4 unidades, alquiler corto y condotel, y un mínimo de 1.00 para primeros inversionistas. La calculadora DSCR por programa aplica todas las reglas anteriores mientras usted escribe, con su propia tasa, y devuelve renta calificada, PITIA, DSCR y LTV con las señales del programa. Es la misma matemática que la mesa corre primero, no una aprobación; los prestamistas también consideran crédito, reservas y condición de la propiedad. Los ejemplos anteriores son ilustraciones, no ofertas. Corra su propiedad en la calculadora, compare el DSCR del prestamista con el flujo de efectivo del inversionista en el analizador DSCR, o solicite una revisión de su operación para que un especialista confirme el programa.