| Dos límites de dimensionamiento | El techo de LTV sobre el valor tasado y el índice de cobertura. Manda el menor |
| Efectivo bruto retirado | El préstamo nuevo menos la liquidación del préstamo existente |
| Fondos netos | El efectivo bruto menos los costos de cierre, incluido el impuesto de registro de intangibles de Georgia |
| Antigüedad | Los programas suelen exigir un periodo de propiedad antes de que el valor tasado reemplace al precio de compra |
| Vacancia | En un refinanciamiento de 1 a 4 unidades, una unidad vacante puede no permitirse |
| Prepago | Revise el cargo del préstamo que liquida y la estructura del préstamo que toma |
Respuesta breve: un refinanciamiento DSCR con retiro de efectivo se dimensiona con dos límites separados, y manda el menor. El primero es el techo de préstamo sobre valor del programa aplicado al valor tasado. El segundo es el índice de cobertura, que es la renta dividida entre el nuevo pago completo. Fijado el monto, se liquida la hipoteca existente y los costos de cierre salen de lo que queda. El dinero que llega a su cuenta es bastante menor que la cifra de efectivo bruto del titular.
La pregunta de dimensionamiento, en orden
Paso uno: el valor que acepta el prestamista
Un refinanciamiento con retiro de efectivo se dimensiona sobre el valor tasado, no sobre su precio de compra ni su estimación. Dos cosas mueven esta cifra con frecuencia. La antigüedad: muchos programas exigen un periodo de propiedad antes de que el valor tasado reemplace al precio de compra, así que una propiedad comprada en marzo y refinanciada en mayo puede valorarse todavía en lo que usted pagó, sin importar lo que haya mejorado. Y el estudio de rentas del tasador, que fija el numerador del índice al mismo tiempo que la tasación fija la base del denominador.
Paso dos: el techo de LTV
El apalancamiento con retiro de efectivo suele tener un tope menor que el de compra. El techo concreto depende del programa, del tipo de propiedad y del expediente. Ese techo por el valor tasado produce el primer monto candidato.
Paso tres: el índice de cobertura
El segundo candidato es el monto de préstamo que mantiene el índice en el mínimo del programa o por encima. Si la renta no sostiene el préstamo derivado del LTV, manda el índice y el préstamo baja. Es el mismo principio de los tres techos que se trata en cómo el LTV cambia su operación: su máximo real es el límite más restrictivo, nunca el más amable.
Paso cuatro: la liquidación y los costos
Al monto del préstamo réstele la liquidación de la hipoteca existente, que incluye intereses devengados y cualquier cargo por prepago del préstamo que se retira. Después reste los costos de cierre. Lo que queda es lo que usted recibe realmente.
Un ejemplo hipotético resuelto
Supuestos, todos hipotéticos: un alquiler unifamiliar en Georgia, valor tasado $340,000, liquidación de la hipoteca existente $180,000, renta calificada $2,600 al mes respaldada por un contrato vigente y un recibo de renta, impuestos $330 al mes, seguro de la vivienda $145 al mes, sin cuotas de asociación. Tasa ilustrativa de 7.25 por ciento, fija a 30 años, que no es una cotización y no está disponible. Este ejemplo supone un techo de retiro de efectivo del 75 por ciento solo para la aritmética; no afirma que el 75 por ciento esté disponible en su expediente.
| Paso de dimensionamiento | Cifra |
|---|---|
| Valor tasado | $340,000 |
| Préstamo derivado del LTV con el techo supuesto del 75 por ciento | $255,000 |
| Pago mensual completo con ese préstamo (PITIA) | $2,214.55 |
| DSCR ($2,600.00 ÷ $2,214.55) | 1.17x |
El índice pasa, así que aquí el límite que manda es el techo de LTV y el préstamo queda en $255,000. Si la renta hubiera sido de $2,200, el índice habría caído por debajo de 1.00 y el préstamo habría tenido que bajar hasta pasar, sin importar el capital acumulado en la propiedad.
| Fondos | Monto |
|---|---|
| Monto del nuevo préstamo | $255,000.00 |
| Menos liquidación de la hipoteca existente | ($180,000.00) |
| Efectivo bruto retirado | $75,000.00 |
| Menos impuesto de registro de intangibles de Georgia | ($765.00) |
| Menos otros costos de cierre estimados | ($7,800.00) |
| Fondos netos para el prestatario | unos $66,435 |
El efectivo bruto es $75,000. El dinero que llega son unos $66,400. La brecha equivale a cerca del 11 por ciento de la cifra del titular, y los inversionistas que planean la siguiente adquisición con el número bruto se quedan cortos justo en el peor momento.
Observe además lo que el nuevo préstamo le hace a la economía de la propiedad. El pago subió, así que el margen de cobertura se estrechó, y la renta que antes cubría el pago anterior ahora tiene menos espacio sobre el nuevo. La renta menos el PITIA sigue sin ser flujo de efectivo.
Detalles de Georgia que cambian la aritmética
El impuesto de registro de intangibles
Georgia cobra un impuesto de registro sobre los instrumentos que garantizan pagarés de largo plazo, es decir aquellos con alguna parte del capital exigible a más de tres años. La tasa es de $1.50 por cada $500, o fracción, del valor nominal del pagaré, y el impuesto sobre un solo pagaré tiene un tope de $25,000, según el Departamento de Hacienda de Georgia. Lo cobra el secretario del tribunal superior y se paga antes de registrar la escritura de garantía. Sobre el préstamo de $255,000 anterior son $765. Como escala con el préstamo, un retiro mayor cuesta más de registrar, y el tope solo empieza a aplicar en pagarés por encima de unos 8.3 millones de dólares.
El avalúo y una regla que cambió hace poco
Georgia avalúa la propiedad al 40 por ciento del valor justo de mercado, y un mil es un dólar por cada mil dólares de valor avaluado, según la guía del Departamento de Hacienda sobre valuación del impuesto predial y tasas de millaje (en inglés).
Durante años la ley estatal también topó el valor justo de mercado del año fiscal siguiente a una venta al precio de esa venta. Esa protección desapareció. La ley HB 581 la eliminó con vigencia desde el 1 de enero de 2025, como consta en el resumen de legislación promulgada en 2024 del Departamento de Hacienda, que además exige a los tasadores jefes avaluar cada propiedad al menos cada tres años. Su precio de compra sigue siendo evidencia del valor justo de mercado. Ya no es un techo sobre lo que el tasador puede concluir.
Los topes que sí existen en el condado de Fulton son exenciones de vivienda principal, y esas exigen que el dueño ocupe la propiedad. La guía de exenciones de la Junta de Tasadores de Fulton señala que una exención de vivienda principal reduce el valor avaluado de viviendas ocupadas por su dueño y se renueva solo mientras el dueño la ocupe como residencia principal. Un alquiler no califica para ninguna, lo que significa que su protección frente a un avalúo con el que no está de acuerdo es la apelación y no un tope. Fulton concede 45 días desde la fecha del aviso anual para presentar esa apelación.
El seguro de la propiedad
El seguro es el otro dato del denominador que se mueve sin aviso. Consiga una cotización vigente en lugar de arrastrar una prima antigua, sobre todo con un techo viejo.
Términos de prepago, de los dos lados
En un refinanciamiento con retiro de efectivo surgen dos preguntas de prepago y es fácil confundirlas.
- El préstamo que usted liquida. Si lleva un cargo por prepago, ese costo entra en la liquidación y reduce sus fondos. Revíselo antes de ordenar una tasación.
- El préstamo que usted toma. Los programas DSCR suelen llevar una estructura de prepago escalonada durante los primeros años. Si espera vender o refinanciar otra vez dentro de esa ventana, ponga precio a la salida ahora. Una penalidad más corta o ninguna suele estar disponible a cambio de otro precio.
Ambos pertenecen a la aritmética de los fondos, no a una nota al pie.
Errores que conviene evitar
- Planear la siguiente compra con el efectivo bruto en lugar de los fondos netos.
- Suponer que el apalancamiento de compra aplica a un refinanciamiento con retiro de efectivo.
- Refinanciar con una unidad vacante. En un refinanciamiento de 1 a 4 unidades, la vacancia puede eliminar por completo la renta de esa unidad del cálculo.
- Olvidar el cargo por prepago del préstamo que se liquida.
- Usar la cifra antigua de impuestos del vendedor tras una compra reciente.
- Tomar la tasación como un trámite cuando fija a la vez el valor y la renta.
El punto de la vacancia es el que más sorprende, porque puede aparecer cuando la tasación ya está pagada.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto puedo retirar realmente? Lo que resulte del menor entre el techo de LTV y el monto derivado de la cobertura, menos la liquidación y los costos de cierre. Ambos techos varían por programa, así que la respuesta honesta requiere sus números.
¿Cuánto tiempo debo ser dueño primero? Los programas suelen imponer un requisito de antigüedad antes de que el valor tasado reemplace al precio de compra. El periodo varía según el prestamista, y por eso una propiedad comprada hace poco debe revisarse con un especialista antes de ordenar nada.
¿Un retiro de efectivo exige un índice mayor que una compra? No necesariamente, pero el retiro de efectivo suele tener un tope de apalancamiento menor, lo que afecta el monto del préstamo más que el requisito de índice.
¿Puedo usar el efectivo para cualquier cosa? Son préstamos con fin comercial sobre propiedad de inversión. Los fondos se destinan por lo general a fines de negocio, comúnmente la siguiente adquisición o mejoras. Comente el uso previsto con el especialista, porque puede afectar el encaje del programa.
¿El nuevo préstamo tendrá penalidad por prepago? Comúnmente sí, como un esquema escalonado durante los primeros años. La estructura se negocia contra el precio y pesa más si usted piensa vender pronto.
Siguiente paso
Modele el refinanciamiento en la calculadora DSCR por programa con la opción de refinanciamiento, su contrato vigente y una cotización de seguro actual; después envíenos la estimación de valor tasado, la liquidación existente, la renta y los fondos que busca para dimensionarlo contra ambos techos. Una revisión de su operación la responde un especialista sin consulta de crédito en esa etapa. El respaldo del producto está en préstamos DSCR para propiedades de alquiler.
Prepare un expediente útil
Distinga cifras documentadas de estimaciones. Identifique la fecha del saldo, los supuestos de valoración y las preguntas pendientes antes de comparar opciones. El programa del prestamista determina qué documentos acepta.
Separe el monto del préstamo del efectivo disponible
Prepare el saldo de liquidación estimado, otros gravámenes, posibles cargos por pago anticipado y los costos que deben verificarse. El nuevo monto solicitado no equivale al efectivo neto. Pida una comparación con esas partidas antes de comprometer los fondos a otra compra.