| La disyuntiva | La renta la fija la propiedad, así que subir el préstamo sube el pago y baja el índice |
| Préstamo sobre valor | El préstamo dividido entre el valor que acepta el prestamista. Un enganche del 25 por ciento es un LTV del 75 por ciento |
| Lo que se mueve | El capital y los intereses |
| Lo que no se mueve | Impuestos, seguro, cuotas de asociación y la renta |
| Tres techos | El monto derivado del índice, el techo de LTV y los límites del programa y del expediente. Gana el más bajo |
| Retiro de efectivo | Suele tener un tope menor que el apalancamiento de compra |
Respuesta breve: en un préstamo DSCR la renta la fija la propiedad, así que cada dólar que usted pide prestado por encima de cierto punto le compra un pago más alto y un índice de cobertura más bajo. El apalancamiento y la cobertura se mueven en sentidos opuestos. La pregunta práctica no es cuál es el enganche mínimo sino con qué monto de préstamo esta propiedad todavía se cubre a sí misma, y si usted tiene ese efectivo.
El préstamo sobre valor es el préstamo dividido entre el valor que acepta el prestamista. Con un enganche del 25 por ciento usted está al 75 por ciento de LTV. Las calculadoras de este sitio toman esas dos cifras y le muestran la consecuencia de inmediato.
Por qué el apalancamiento y la cobertura tiran en sentidos opuestos
El índice de cobertura del servicio de la deuda es la renta calificada dividida entre el pago mensual completo, que incluye capital, intereses, impuestos, seguro y cuotas de asociación. Subir el préstamo sube el capital y los intereses. Los impuestos y el seguro no se mueven. La renta tampoco.
Por eso el índice cae conforme sube el apalancamiento, y cae más rápido de lo que la mayoría espera, porque solo una parte del pago es sensible al tamaño del préstamo. Esa es toda la disyuntiva en una frase.
La misma propiedad en tres niveles de apalancamiento
Supuestos, todos hipotéticos: una sola unidad de alquiler, compra, valor $400,000, renta de mercado $3,000 al mes, impuestos $400 al mes, seguro de la vivienda $150 al mes, sin cuotas de asociación. Tasa ilustrativa de 7.25 por ciento mantenida constante en las tres columnas, fija a 30 años. La tasa no es una cotización y se mantiene fija aquí solo para aislar el efecto del apalancamiento.
| 70% LTV | 75% LTV | 80% LTV | |
|---|---|---|---|
| Monto del préstamo | $280,000 | $300,000 | $320,000 |
| Enganche | $120,000 | $100,000 | $80,000 |
| Capital e intereses | $1,910.09 | $2,046.53 | $2,182.96 |
| Impuestos, seguro, cuotas | $550.00 | $550.00 | $550.00 |
| Pago mensual completo | $2,460.09 | $2,596.53 | $2,732.96 |
| Renta calificada | $3,000.00 | $3,000.00 | $3,000.00 |
| DSCR | 1.22x | 1.16x | 1.10x |
Compare los extremos de esa tabla. Cuarenta mil dólares menos de efectivo al cierre cuestan alrededor de 0.12 de cobertura y $273 al mes de pago. Ninguna cifra es correcta o incorrecta. Son un precio que usted decide pagar o no.
Lo que la tabla no puede mantener constante
Mantener la tasa fija aísla el efecto del apalancamiento, pero no es así como funciona el precio. Los prestamistas y las instituciones que compran estos préstamos ponen precio al riesgo, y el apalancamiento es uno de los factores que valoran. Pasar del 70 al 80 por ciento de LTV suele cambiar la tasa o los puntos, lo que empuja el pago real del 80 por ciento por encima de la cifra anterior y el índice real por debajo. Tome la tabla como el piso del efecto, no como el efecto completo. Los refinanciamientos con retiro de efectivo además suelen tener topes menores que las compras, así que la columna derecha puede sencillamente no existir en un refinanciamiento de la misma propiedad.
Tres techos, y gana el más bajo
Los inversionistas suelen preguntar cuánto préstamo soporta una propiedad y reciben tres respuestas distintas, porque hay tres límites distintos.
- El monto derivado del índice. Lo que la renta soporta con la cobertura mínima del prestamista. La calculadora de préstamos DSCR lo calcula a partir de su índice objetivo.
- El techo de LTV. El porcentaje máximo del valor que el programa permite para ese tipo de propiedad y esa transacción.
- Los límites del programa y del expediente. Montos mínimos y máximos, crédito, reservas, tipo de propiedad y condiciones por experiencia.
Su máximo real es siempre el más restrictivo de los tres. Una propiedad con renta fuerte puede quedar limitada por el LTV, y una propiedad con un LTV generoso puede quedar limitada por la cobertura. Nunca se cite a usted mismo el más amable de los tres.
Qué compra realmente el efectivo adicional
Menos apalancamiento no es automáticamente el mejor negocio. El dinero que deja en la propiedad es dinero que no está comprando la siguiente. Lo que sí compra el menor apalancamiento es margen.
- Espacio por encima del índice mínimo, para que una reevaluación fiscal o un aumento del seguro no empujen el expediente por debajo de la línea antes del cierre.
- Un pago que la propiedad puede sostener durante una vacancia sin que usted lo subsidie.
- En la mayoría de los programas, mejor precio, que se acumula durante la tenencia.
Más apalancamiento compra alcance y velocidad. El planteamiento honesto es una pregunta de portafolio, no de hipoteca, y la respuesta correcta cambia según el inversionista.
Un error común: resolver primero el enganche
Los inversionistas suelen decidir un enganche del 20 por ciento, luego descubren que el índice queda corto y lo toman como una sorpresa. La secuencia funciona mejor al revés. Establezca la renta calificada, establezca los impuestos y el seguro, y después encuentre el monto de préstamo donde la cobertura se sostiene con holgura. El enganche es el resultado de ese cálculo, no el dato de entrada.
Note además que el enganche es solo uno de tres requisitos de efectivo. Los costos de cierre y las reservas van aparte, y las reservas suelen medirse en meses del pago completo, así que subir el apalancamiento también sube la reserva exigida.
Errores que conviene evitar
- Comparar escenarios de apalancamiento a una sola tasa y olvidar que el precio se mueve con el apalancamiento.
- Suponer que el techo de LTV de compra también aplica a un refinanciamiento con retiro de efectivo.
- Leer el préstamo máximo ilustrativo de la calculadora como una aprobación y no como uno de varios techos.
- Presupuestar el enganche y olvidar los costos de cierre y las reservas.
- Tomar el apalancamiento máximo con un índice apenas por encima del mínimo, lo que no deja margen para un cambio de impuestos o seguro entre la solicitud y el cierre.
El último es el que con más frecuencia convierte una aprobación clara en un expediente reajustado una semana antes del cierre.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto necesito de enganche en un préstamo DSCR? Varía según el programa, el tipo de propiedad, la transacción y el expediente. No hay un mínimo universal, y la pregunta más útil es qué monto de préstamo soporta la renta de la propiedad con la cobertura que exige el prestamista.
¿Un enganche mayor mejora mi tasa? Menos apalancamiento suele tener mejor precio, aunque cuánto depende del prestamista y del resto del expediente. Una cotización es la única forma de saberlo.
¿Hay 80 por ciento de LTV en un refinanciamiento con retiro de efectivo? El retiro de efectivo suele tener un tope menor que el apalancamiento de compra. El techo concreto depende del programa y del tipo de propiedad.
Si mi índice queda corto, ¿la única solución es más efectivo? No. Un monto de préstamo menor es una palanca. La estructura, el precio verificado y la documentación de la renta son otras. Ese es el tema de qué hacer cuando el DSCR queda corto.
Siguiente paso
Corra su propiedad en dos o tres niveles de apalancamiento en la calculadora DSCR por programa y observe qué hace el índice; después envíenos el valor, la renta, los impuestos, el seguro y el monto de préstamo que desea para que revisemos la estructura. Una revisión de su operación la responde un especialista, sin consulta de crédito en esa etapa.