| Palanca uno | Pedir menos prestado |
| Palanca dos | Usar una estructura que califique con un pago menor, como solo interés |
| Palanca tres | Obtener precio verificado en lugar de una estimación |
| Palanca cuatro | Confirmar que los datos de renta, impuestos y seguro son correctos |
| No es palanca | Subir una renta que la tasación no sostiene, omitir gastos o declarar mal la ocupación |
| Revise primero | Los impuestos después de una venta, una cotización de seguro vigente y la renta de mercado tasada |
Respuesta breve: un índice por debajo del mínimo del programa tiene cuatro soluciones honestas. Pedir menos prestado, usar una estructura que califique con un pago menor, obtener precio verificado en lugar de una estimación, o confirmar que la cifra de renta es correcta. Todo lo demás que le sugieran es o bien otra operación o bien una declaración falsa.
Hay una quinta opción que a nadie le gusta y que a veces importa: la propiedad puede estar valorada para un dueño que no necesita que cubra deuda, y la respuesta correcta es dejarla pasar.
Por qué el índice quedó corto
Antes de reestructurar, compruebe que los datos son correctos. Tres cosas producen la mayoría de los faltantes inesperados.
- Los impuestos. Muchos estados reevalúan, y la factura actual del vendedor puede subestimar mucho lo que pagará el comprador. El pago del denominador usa su cifra futura, no la de ellos.
- El seguro. Una cotización obtenida tarde y una cifra provisional usada al principio suelen estar muy separadas, sobre todo con techos viejos o propiedad costera.
- La renta. La renta de mercado del tasador puede estar por debajo de la cifra anunciada. Esa es la causa más común, y se trata en qué renta cuenta para un préstamo DSCR.
Corregir un dato equivocado no es reestructurar. Es corregir el modelo, y debe ocurrir primero.
Cuatro estructuras sobre una misma propiedad
Supuestos, todos hipotéticos: una sola unidad de alquiler, compra, valor $350,000, renta calificada $2,250 al mes, impuestos $350 al mes, seguro de la vivienda $140 al mes, sin cuotas de asociación. Tasa ilustrativa de 7.25 por ciento constante en todas las filas, que no es una cotización y se mantiene fija solo para aislar el efecto de la estructura. Las filas de solo interés usan una opción de solo interés a 10 años, que califica con el pago de solo interés.
Deslice la tabla para ver todas las columnas.
| Estructura | Préstamo | Efectivo inicial | Pago calificado | PITIA | DSCR |
|---|---|---|---|---|---|
| A. 80% LTV, fija a 30 años | $320,000 | $70,000 | $2,182.96 | $2,672.96 | 0.84x |
| B. 70% LTV, fija a 30 años | $245,000 | $105,000 | $1,671.33 | $2,161.33 | 1.04x |
| C. 80% LTV, solo interés a 10 años | $320,000 | $70,000 | $1,933.33 | $2,423.33 | 0.93x |
| D. 75% LTV, solo interés a 10 años | $262,500 | $87,500 | $1,585.94 | $2,075.94 | 1.08x |
Lea la tabla como una lista de precios y no como un menú de opciones equivalentes.
La fila B cruza 1.00 dejando otros $35,000 en la operación frente a la fila A. Es la solución más limpia y la más cara.
La fila C muestra lo que hace el solo interés por sí solo. Eleva el índice unos 0.09 sin un dólar adicional de efectivo, y aun así no llega a 1.00. La estructura por sí sola rara vez rescata un índice tan bajo.
La fila D combina una reducción moderada de apalancamiento con solo interés y pasa con holgura. La mayoría de las reestructuras reales se ven así: dos movimientos modestos en lugar de uno heroico.
Lo que el solo interés cuesta en realidad
El solo interés califica con un pago menor porque usted no está pagando capital. De ahí se siguen tres consecuencias. Usted no acumula capital durante ese periodo, así que un refinanciamiento futuro depende más de la apreciación. El pago sube cuando termina el periodo, y en este ejemplo el saldo de $320,000 amortizado en los 240 meses restantes a la misma tasa ilustrativa requeriría unos $2,529 al mes, bastante por encima del pago calificado de $1,933. Y el precio suele ser distinto al de la alternativa fija.
El solo interés es una herramienta legítima para un inversionista con una salida definida dentro de esa ventana. Es una mala herramienta para hacer que una tenencia marginal de largo plazo se vea aceptable en papel.
La palanca que no es palanca
El precio verificado pertenece a la lista porque una tasa estimada en una calculadora no es una tasa. Una cotización real puede mover el pago en cualquier dirección, y una operación construida sobre una cifra optimista no es una operación. Obtenga precio antes de concluir que una propiedad no funciona.
Lo que no está en la lista
Ninguna de las siguientes es una opción, y un corredor que las ofrece está creando un problema en lugar de resolverlo.
- Subir la cifra de renta a un número que la tasación no sostiene.
- Dejar impuestos o seguro fuera del pago para mejorar el índice.
- Describir como inversión una propiedad que usted piensa ocupar.
- Presentar un contrato con una parte relacionada como un arrendamiento entre partes independientes.
- Omitir las cuotas de asociación.
El índice es una prueba de la propiedad. Manipular los datos no cambia la propiedad, y declarar falsamente la ocupación o los ingresos en una solicitud hipotecaria es fraude.
Cuando la respuesta es otro préstamo
A veces el índice le está diciendo que el tipo de financiamiento está mal, no los términos.
- Una propiedad en renovación no se tasa ni se alquila con sus cifras terminadas. El financiamiento puente seguido de un refinanciamiento encaja mejor.
- Un edificio de cinco a ocho unidades se rige por un conjunto de reglas completamente distinto.
- Un prestatario con ingresos documentables puede sencillamente obtener mejor precio en un préstamo convencional de inversión que en cualquier estructura DSCR.
Reconocerlo pronto ahorra el costo de una tasación y varias semanas.
Errores que conviene evitar
- Reestructurar antes de confirmar que las cifras de impuestos y seguro son las del comprador.
- Elegir solo interés por el índice sin poner precio al recálculo posterior.
- Suponer que existe un programa sin índice o por debajo de 1.00 para su caso. Algunos lo permiten con menor apalancamiento y mayor costo, otros no, y la disponibilidad no es universal.
- Tomar el último dólar de apalancamiento que cruza el mínimo y no dejar margen para un cambio antes del cierre.
- Olvidar que las reservas suelen medirse en meses de PITIA, así que un pago mayor también eleva el efectivo que debe demostrar.
El primero es el más común y el único que no cuesta nada evitar.
Preguntas frecuentes
¿Puedo obtener un préstamo DSCR con un índice menor a 1.00? Algunos programas lo permiten con menor apalancamiento y mayor costo, y otros no lo permiten. En las reglas que modela nuestra calculadora, los alquileres cortos y los casos de primer inversionista necesitan al menos 1.00. La disponibilidad depende del prestamista y del expediente.
¿El solo interés siempre mejora el índice? Reduce el pago calificado en los programas que califican con la cifra de solo interés, lo que eleva el índice. No siempre lo eleva lo suficiente, como muestra la fila C.
¿Un enganche mayor es la única solución confiable? Es la palanca individual más confiable, porque es la única que reduce el pago sin depender de una característica del programa. También es la más cara.
¿Otro prestamista simplemente me dará un mejor índice? Otro prestamista puede calcular la renta calificada de forma distinta o poner otro precio, lo que puede cambiar el resultado de forma honesta. Ningún prestamista cambia la renta ni los impuestos reales de la propiedad.
Siguiente paso
Pruebe las estructuras lado a lado en la calculadora DSCR por programa, que le permite cambiar amortización y monto de préstamo y ver cómo se mueve el índice; después envíenos el valor, la renta, los impuestos, el seguro y el monto que desea para que revisemos qué hay realmente disponible. Una revisión de su operación la responde un especialista, sin consulta de crédito en esa etapa.