Cómo usar una calculadora DSCR: renta, pagos y dimensionamiento del préstamo

Respuesta breve: una calculadora DSCR divide la renta que el prestamista realmente va a contar entre el pago mensual completo de la vivienda del préstamo que usted solicita. Stonehaven publica dos. La calculadora DSCR por programa aplica las reglas del programa a su renta unidad por unidad y devuelve el índice para el monto de préstamo que usted indique. La calculadora de préstamos DSCR funciona en sentido contrario y dimensiona un préstamo según un índice objetivo. Ninguna es una aprobación. Ambas son la aritmética que un corredor corre antes que cualquier otra cosa.

La fórmula que usan ambas herramientas

Para alquileres de 1 a 4 unidades, la convención es la renta mensual calificada dividida entre el PITIA mensual, que es capital, intereses, impuestos, seguro y cuotas de asociación. La regla fundamental es que el numerador y el denominador deben cubrir el mismo periodo. Una renta mensual dividida entre un pago anual produce un número que no significa nada. Ambas herramientas hacen la conversión internamente, pero piden los gastos de forma distinta, y esa es la causa más común de un resultado equivocado.

Recorrido por la calculadora DSCR por programa

Use esta herramienta cuando ya sepa el monto de préstamo que quiere y necesite el índice que un programa calcularía de verdad.

Tipo de propiedad

Cuatro opciones: alquiler de 1 a 4 unidades, alquiler corto, condotel y 5 a 8 unidades. Esto no es cosmético. Cada opción cambia el tratamiento de su renta. Un condotel recibe un recorte del 80 por ciento tanto en compra como en refinanciamiento. Un alquiler corto califica con la renta de mercado en una compra. El detalle de unidades se expande de 1 a 4 unidades para los tres primeros tipos y de 5 a 8 para el último.

Transacción

Compra o refinanciamiento. Varias reglas existen solo de un lado. El margen del 115 por ciento para un contrato por encima del mercado aplica en refinanciamientos, no en compras. Las unidades vacantes no se permiten en un refinanciamiento de 1 a 4 unidades. El conjunto completo de reglas está en qué renta cuenta realmente un programa DSCR.

Valor de la propiedad y monto del préstamo

Ingrese el valor que probablemente acepte el prestamista, no su cifra optimista. En una compra suele ser el menor entre el precio del contrato y el valor de la tasación, sujeto a las reglas del programa. En un refinanciamiento es el valor de la tasación, y los programas suelen aplicar una regla de antigüedad que puede obligar a valorar al costo una propiedad comprada hace poco. El monto del préstamo es lo que usted solicita. La herramienta divide ambas cifras y muestra el LTV. No le limita el préstamo, así que un LTV superior al que permite un programa igual calculará un índice. Tome el LTV como información, no como permiso.

Tasa de interés

Su propia estimación de tasa. La calculadora no tiene una hoja de tasas dentro y no cotiza precios. Si no tiene una cotización, use una cifra que pueda sostener y cámbiela para ver qué tan sensible es la operación. Todos los números de este artículo usan 7.25 por ciento únicamente como tasa ilustrativa. No es una cotización, no es una oferta y no es una tasa disponible para nadie.

Amortización

Seis opciones, que cubren tasa fija a 30 años, un ARM 5/6 y cuatro estructuras con un periodo de solo interés de 10 años sobre una base de 30 o 40 años. Las dos opciones amortizadas califican con el pago a 30 años. Toda opción de solo interés a 10 años califica con el pago de solo interés, que es el saldo por la tasa dividido entre 12. Por eso cambiar a solo interés puede elevar un índice sin que la renta cambie.

Primer inversionista

Sí o no. En las reglas que modela esta calculadora, un caso de primer inversionista necesita un índice de al menos 1.00 y no se ofrece tratamiento sin índice. Que un prestamista concreto coincida es una pregunta para ese prestamista.

Detalle de unidades

Fije el número de unidades y complete cada fila. Según el tipo de propiedad y la transacción verá renta de mercado, renta actual, recibo de renta, vacante y, para alquileres cortos y condoteles en refinanciamiento, un historial de 12 meses de alquiler corto. De aquí sale cada número.

Cada uno de esos campos es un documento, no una opinión. Reúnalos antes de escribir.

Gastos mensuales de la propiedad

Cuatro campos, todos mensuales: seguro de la vivienda, impuestos sobre la propiedad, cuotas comunes y rentas del terreno. Aquí ocurren la mayoría de los errores. La página indica que para una compra en California o construcción nueva puede usar el 1.25 por ciento del precio de venta dividido entre 12 como cifra provisional de impuestos. En los demás casos, tome la cifra anual y divídala entre 12 antes de escribirla.

Cómo leer el resultado

Seis resultados más señales: su DSCR, la renta calificada, el pago calificado, impuestos y seguro y cuotas, el pago mensual completo y el LTV. Compare la renta calificada con la renta que usted esperaba. Si es menor, el programa la descontó y la razón está en las reglas. Las señales advierten sobre límites del programa, como unidades vacantes en un refinanciamiento o un préstamo por debajo del mínimo.

Recorrido por la calculadora de préstamos DSCR

La calculadora de préstamos DSCR responde la pregunta contraria: ¿cuánto soporta la renta? Sus datos de entrada son el precio de compra, el enganche como porcentaje, una estimación de tasa de interés, la renta mensual, los impuestos anuales, el seguro anual, las cuotas mensuales de asociación y un DSCR objetivo para dimensionar.

Note las diferencias. Esta herramienta pide un porcentaje de enganche en lugar de un monto de préstamo, y pide impuestos y seguro anuales mientras que la calculadora por programa los pide mensuales. Sus resultados de dimensionamiento son la renta necesaria para su objetivo, el máximo de capital e intereses para su objetivo y un préstamo máximo ilustrativo. Funciona sobre una amortización a 30 años.

Una advertencia sobre ese préstamo máximo. Se deriva de la renta al índice que usted eligió. No es el menor entre esa cifra y el techo de LTV del programa, y no conoce su crédito, sus reservas ni los mínimos de préstamo. El préstamo que usted puede obtener realmente es el más restrictivo de todos esos límites, nunca solamente el que deriva del índice.

Un ejemplo hipotético resuelto

Supuestos, todos hipotéticos: una sola unidad de alquiler, compra, valor de la propiedad $320,000, monto del préstamo $240,000, tasa ilustrativa de 7.25 por ciento, fija a 30 años, renta de mercado $2,400 al mes, seguro de la vivienda $150 al mes, impuestos $310 al mes, sin cuotas comunes ni rentas del terreno.

Ahora el error. Escriba los mismos impuestos y seguro como cifras anuales, $3,720 y $1,800, en los campos mensuales. El PITIA se vuelve $7,157.22 y el índice se desploma a 0.34x. Nada cambió en la propiedad. Si su resultado parece absurdo, revise primero esos dos campos.

La misma propiedad en la otra herramienta se ingresa con $3,720 de impuestos anuales, $1,800 de seguro anual y un enganche del 25 por ciento.

Lo que el resultado no le dice

Un índice superior a 1.00 es una prueba del prestamista, no un veredicto de inversión. La renta menos el PITIA no es su flujo de efectivo. La vacancia, la administración, el mantenimiento, las reservas de capital y los costos de arrendamiento salen de la misma renta y ninguno aparece en la fórmula. La revisión de su operación modela ambas visiones a propósito, porque una propiedad puede pasar la prueba del prestamista y aun así ser una mala tenencia. La metodología detrás del código está publicada en cómo se calculan estas cifras (en inglés).

Errores que conviene evitar

• Escribir impuestos o seguro anuales en los campos mensuales, o al revés.
• Usar la renta pedida en lugar del contrato vigente, o un contrato propuesto en lugar de uno firmado.
• Olvidar las cuotas de asociación, que forman parte del PITIA.
• Tomar el préstamo máximo ilustrativo como un monto aprobado y no como uno de varios techos.
• Elegir solo interés por el índice sin poner precio a lo que ocurre cuando termina ese periodo.
• Ingresar un valor optimista en lugar de uno que una tasación pueda sostener.

Cada uno de esos errores se corrige si lo detecta antes de ordenar una tasación, y sale caro después.

Preguntas frecuentes

¿Qué DSCR necesito? Depende del programa y del prestamista. Las reglas que modela esta calculadora fijan mínimos que cambian según el tipo de propiedad, y algunos programas prestan por debajo de 1.00 con menor apalancamiento mientras otros no. No existe un mínimo único de la industria.

¿La calculadora es una aprobación? No. Es la misma matemática que la mesa corre primero. Los prestamistas también consideran crédito, reservas y condición de la propiedad.

¿Por qué mi renta calificada es menor que mi renta real? Los programas descuentan la renta por regla. Cuál regla aplica depende del tipo de propiedad y de si usted compra o refinancia.

¿Cuál calculadora debo usar? Use la calculadora por programa cuando ya sepa el monto del préstamo y la propiedad sea un alquiler corto, un condotel o un edificio de cinco a ocho unidades. Use la calculadora de préstamo cuando quiera dimensionar un préstamo según un índice objetivo en un alquiler sencillo de 1 a 4 unidades.

¿La tasa que ingreso afecta el resultado? Sí, y bastante, porque determina el pago del denominador. Use una cifra que pueda sostener y pruebe un rango alrededor de ella.

Siguiente paso

Corra la propiedad en la calculadora DSCR por programa y después envíenos el precio de compra o el valor, la renta, el monto de préstamo que desea y su estimación de impuestos y seguro para que revisemos la estructura. Una revisión de su operación la responde un especialista y no requiere consulta de crédito.

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