El financiamiento de uso mixto analiza en conjunto las partes residencial y comercial, sin perder de vista los riesgos de cada una. Unidades, superficie, ingresos, uso permitido, contratos y concentración de inquilinos influyen en las opciones. No existe un porcentaje universal de ingresos residenciales que convierta automáticamente un inmueble mixto en un préstamo de apartamentos. Stonehaven gestiona financiamiento mediante prestamistas externos.
Empiece por la composición real del inmueble
Detalle viviendas, locales, superficie rentable por uso y renta anual por inquilino. La proporción de ingresos no es lo mismo que la proporción de superficie. Confirme uso legal, permisos de ocupación, titularidad y cualquier negocio relacionado con el solicitante.
Ejemplo: la superficie y los ingresos muestran riesgos distintos
En un ejemplo de 10,000 pies cuadrados, un local de 2,000 pies cuadrados ocupa el 20% de la superficie. Si aporta $90,000 de $300,000 de renta base anual contratada, genera el 30% de la renta. La salida de ese inquilino puede afectar el flujo más de lo que su superficie sugiere. Estos porcentajes describen el ejemplo, no una regla de aprobación.
Qué cambian los arrendamientos comerciales
Concentración de ingresos
Identifique la renta de cada inquilino comercial y su relación con el propietario. Un solo local puede representar una parte importante de la capacidad de pago.
Vencimientos y opciones
Detalle vencimientos, renovaciones, terminación anticipada, aumentos y descuentos. Un contrato que termina cerca del vencimiento del préstamo cambia el análisis de salida.
Costos de volver a arrendar
Presupueste vacancia, mejoras para el nuevo inquilino y comisiones. Una renta de mercado estimada no sustituye un contrato firmado ni el efectivo para preparar el local.
Gastos y reembolsos
Separe renta base de reembolsos de impuestos, seguro y mantenimiento. Relacione esos ingresos con sus gastos para evitar duplicarlos en el NOI.
La guía de inmuebles multifamiliares de Fannie Mae (en inglés) incluye requisitos de contratos comerciales e ingresos admisibles. Es un marco de programa específico, no una regla universal para aprobar inmuebles mixtos.
Cómo se calcula el monto del préstamo
Se parte de ingresos y gastos operativos sustentados, y se evalúan cobertura del servicio de deuda, valor y cualquier rendimiento mínimo de deuda. La ocupación residencial no elimina el riesgo de un local vacío o de un inquilino por salir. El prestamista puede tratar los ingresos de cada uso de forma distinta y exigir reservas o un préstamo menor.
La calculadora comercial (en inglés) estima DSCR y LTV según los datos ingresados. Consulte la guía con ejemplo de cálculo (en inglés) y confirme los ajustes al NOI del prestamista concreto.
¿Financiamiento permanente, puente o construcción?
- Contratos estables y plazo de inversión largo: compare financiamiento permanente, vencimiento, prepago, reservas y garantías.
- Local vacío o renovación: un préstamo puente puede acompañar un plan definido. Incluya presupuesto para el inquilino y una salida viable.
- Conversión, demolición o desarrollo importante: determine si hace falta financiamiento de construcción. El uso permitido y un presupuesto completo importan antes de escoger el producto.
- El solicitante opera el negocio: evalúe por separado ocupación propia y elegibilidad empresarial. Una revisión SBA no equivale a financiar una inversión pasiva de alquiler.
¿Puede ser un préstamo sin recurso?
La responsabilidad depende del prestamista y los documentos. Compare garantías de pago totales o limitadas, excepciones, compromisos de terminación de obra y obligaciones ambientales. Una mayoría residencial o una buena relación de rentas no garantiza financiamiento sin recurso.
Qué enviar
Comparta unidades y superficie por uso, relación de rentas, contratos comerciales con modificaciones, estados operativos, uso del inmueble, precio o liquidación, monto solicitado y fecha deseada. Incluya mejoras previstas, cambios de inquilinos y efectivo disponible para vacancia o sobrecostos. Si existe deuda, indique vencimiento y restricciones de prepago conocidas.
Actualizado el 18 de septiembre de 2026