El financiamiento comercial depende del inmueble, sus ingresos y el uso previsto de los fondos. Stonehaven es una firma de corretaje hipotecario que gestiona compra, refinanciamiento, renovación, construcción y préstamos puente mediante terceros. El tipo de activo por sí solo no determina disponibilidad, apalancamiento máximo ni aprobación.
Qué se evalúa según el tipo de propiedad
Industrial y bodegas
Revise concentración de inquilinos, contratos, configuración, acceso, servicios y mejoras. Una instalación especializada puede tener un mercado de nuevos inquilinos distinto al de una bodega general.
Locales y centros comerciales
Presente inquilinos, vencimientos, ventas si están disponibles, cláusulas vinculadas a otros locales y distribución de gastos. Un inquilino principal sólido no elimina los demás riesgos.
Oficinas y consultorios
Detalle ocupación real, cobros, vencimientos próximos, evidencia de renovaciones y costos para volver a arrendar. Las mejoras y comisiones afectan las reservas necesarias.
Autoalmacenamiento
Distinga unidades ocupadas de ocupación económica e ingresos cobrados. Incluya mezcla de unidades, descuentos, historial operativo, competencia y presupuesto de expansión.
Hotelería
Importan tanto el inmueble como la operación. Entregue ocupación histórica, ingresos, gastos, administración, estacionalidad y mejoras requeridas.
Propiedades de uso especial
Explique actividad, licencias o permisos, historial, condición y usos alternativos. Identifique desde el inicio revisiones ambientales y cuestiones relacionadas con equipos.
El manual de préstamos comerciales inmobiliarios de la OCC (en inglés) trata riesgos de ingresos, garantía, solicitante e inmueble. Estos principios no implican un compromiso actual de ningún prestamista con una clase de activo.
Empiece por un NOI sustentado
En una propiedad de inversión, concilie rentas, vacancia, reembolsos y gastos. El ingreso operativo neto se mide antes del servicio de la deuda hipotecaria. El prestamista puede ajustar gastos y reservas en lugar de aceptar el NOI anunciado por el vendedor.
El préstamo puede estar limitado por DSCR, LTV o rendimiento mínimo de deuda. Una tasación elevada no corrige ingresos insuficientes, y el rendimiento de deuda puede importar en distintos montos. La calculadora comercial (en inglés) estima DSCR y LTV; la guía de cálculo (en inglés) explica cómo comparar los límites.
Los vencimientos de contratos importan tanto como la ocupación actual
La relación de rentas muestra un momento concreto. Identifique contratos que vencen durante el préstamo, derechos de terminación e ingresos por inquilino. Estime vacancia y efectivo para mejoras, comisiones y gastos antes de que un reemplazo empiece a pagar. Compare ese calendario con el vencimiento de la deuda y las reservas disponibles.
Elija la estructura para la siguiente etapa
- Operación estable y conservación a largo plazo: compare financiamiento bancario y otras opciones permanentes, con sus vencimientos, amortización, obligaciones y prepago.
- Renovación, vacancia o necesidad temporal: evalúe financiamiento puente con presupuesto y salida definidos.
- Desarrollo nuevo u obra importante: una revisión de construcción considera permisos, presupuesto, contratista, desembolsos y terminación.
- Compra para renovar y vender: revise financiamiento de renovación y reventa según alcance, costos y evidencia del valor de venta.
El inmueble ocupado por su negocio requiere otro análisis
Si su empresa operativa ocupa el inmueble, se evalúan su capacidad de pago, ocupación y elegibilidad, además de la propiedad. Puede convenir revisar opciones SBA, pero una inversión pasiva de alquiler no debe presentarse como inmueble ocupado por un negocio propio.
La descripción del programa SBA 504 (en inglés) explica usos empresariales y excluye especulación o inversión en inmuebles de alquiler. También aplican requisitos del programa y del prestamista.
Compare garantías y efectivo necesario
Pregunte qué obligaciones corresponden a la entidad prestataria y qué garantías deben dar personas u otras entidades. Revise excepciones de estructuras sin recurso, obligaciones de terminación, reservas, retenciones y condiciones de liberación. El monto del préstamo no muestra por sí solo el efectivo necesario al cierre o entre desembolsos.
Prepare una solicitud específica
Comparta inmueble y estado, tipo de activo, ocupación, rentas o estados financieros del negocio, resultados operativos, precio o liquidación, monto y propósito. Incluya experiencia, capital disponible, presupuesto, vencimiento de deuda e intención de venta o conservación. Esos datos permiten identificar las cuestiones que hay que resolver para evaluar opciones.
Actualizado el 18 de septiembre de 2026