| Objetivo | Planificar efectivo entre anticipos de construcción |
| Compare | Presupuesto, obra reconocida, pago exigible y fondos entregados |
| Ejemplo | Cálculos ilustrativos, no una oferta |
El compromiso de un préstamo de construcción no es un saldo bancario disponible el primer día. Los fondos pueden reservarse y liberarse cuando la obra cumple las condiciones. Antes de empezar, coordine los pagos del contratista con inspecciones, documentos y desembolsos. La diferencia entre pagar la obra y recibir fondos forma parte de su plan de efectivo.
Stonehaven ayuda a revisar esa estructura como intermediario hipotecario. Financiar gran parte del presupuesto no elimina la necesidad de planificar el primer desembolso y disponer de liquidez para la siguiente etapa.
Separe cuatro cifras en cada solicitud
- Presupuesto: importe aprobado para cada partida.
- Obra reconocida: avance aceptado, incluidos materiales almacenados que sean admisibles.
- Pago exigible: importe después de retenciones y pagos anteriores.
- Desembolso del préstamo: fondos que se entregan tras cumplir las condiciones financieras.
AIA explica que las solicitudes G702 y G703 registran obra terminada, materiales almacenados, retenciones, pagos anteriores y cambios. La certificación del pago del contratista no aprueba por sí sola un desembolso del préstamo. Confirme los documentos de su proyecto; no todos los acuerdos usan formularios AIA.
Cálculo ilustrativo de un desembolso
Suponga un contrato de construcción aprobado de $1,000,000. La obra acumulada aceptada es $300,000, la retención supuesta es 10% y los pagos certificados anteriores suman $180,000. El porcentaje se usa para ilustrar el cálculo, no como regla universal.
| Cálculo | Importe |
|---|---|
| Obra acumulada aceptada | $300,000 |
| Menos retención supuesta del 10% | $30,000 |
| Importe neto reconocido | $270,000 |
| Menos pagos certificados anteriores | $180,000 |
| Solicitud de pago actual | $90,000 |
La solicitud de $90,000 no establece cuándo llegará el dinero. Si debe pagar antes del reembolso y además vence un depósito separado de $25,000 todavía no admisible para desembolso, necesita temporalmente $115,000 antes de otros gastos. Confirme que el depósito no esté incluido en el pago actual para no contarlo dos veces.
Planifique el primer desembolso antes del cierre
- Enumere depósitos, seguros, permisos y preparación del sitio que debe pagar antes de movilizar la obra.
- Identifique partidas admisibles ahora, reembolsables después o excluidas.
- Confirme si debe aportar su patrimonio antes de recibir anticipos.
- Obtenga por escrito el proceso de inspección y los documentos requeridos.
- Pregunte quién resuelve diferencias sobre avance o facturas faltantes.
- Separe contingencia para gastos inesperados; no la cuente también como efectivo rutinario.
Pregunte por cargos de inspección, mínimos por solicitud, liberación de retenciones y cambios de obra. El plazo de una inspección no necesariamente equivale al tiempo total hasta recibir fondos.
¿Qué ocurre si la obra excede el presupuesto aprobado?
Documente el cambio, precio revisado y efecto sobre los costos pendientes antes de asumir que el préstamo lo financiará. Pregunte si necesita aprobación previa o patrimonio adicional. El saldo no desembolsado puede estar asignado a trabajo pendiente y no ser una contingencia libre.
¿Los intereses se calculan sobre el préstamo completo o los fondos desembolsados?
Revise la propuesta. Pida la base exacta de cálculo, cualquier interés mínimo y cargos por fondos no usados. Si se usa el capital pendiente, cada anticipo cambia los intereses futuros. Otra base puede producir costos diferentes con el mismo calendario. La reserva de intereses también es limitada y puede agotarse.
Compare reserva de intereses, contingencia y efectivo operativo. La guía de 100% LTC explica por qué financiar costos admisibles no garantiza cero efectivo.
Prepare la revisión financiera
Comparta resumen, costo total, préstamo solicitado, permisos y primera etapa de obra. No envíe estados de cuenta ni documentos privados mediante el formulario público. Stonehaven ayuda a comparar los fondos con el calendario mediante una revisión de construcción.
Fuentes y alcance
La descripción de AIA respalda la explicación documental. El manual CRE de la OCC aborda seguimiento de obra y controles presupuestarios. No son reglas uniformes para todo préstamo privado. Revisado el 21 de octubre de 2026. El ejemplo es aritmética hipotética propia.