| Para | Constructores que comparan financiamiento con fines de inversión |
| Prepare | El mismo presupuesto, situación del terreno y calendario |
| Decisión | Fondos utilizables, momento de aportes y costo hasta la salida |
Compare propuestas de construcción por fondos utilizables, calendario de efectivo y costo hasta la salida prevista. Una tasa menor no confirma que el desembolso inicial liquide la deuda del terreno, que pueda pagar facturas antes del reembolso ni qué ocurre si la obra se retrasa.
Stonehaven actúa como su intermediario hipotecario. Ayudamos a organizar el proyecto, comparar estructuras propuestas e identificar preguntas pendientes antes de comprometerse. Esta guía trata de inversiones y desarrollos, no de construir una vivienda personal con un préstamo de consumo.
Empiece con un presupuesto y un calendario comunes
Compare la misma base del terreno, saldo pendiente o precio de compra, costos directos e indirectos, contingencia, reserva de financiamiento y valor terminado. Después alinee cierre, primer desembolso, fin de obra y venta o refinanciamiento. De otro modo, los porcentajes pueden describir proyectos diferentes.
Use la calculadora de préstamos de construcción para separar la base de costo de los usos pendientes. El capital faltante es una estimación de planificación, no un estado de cierre.
Ocho preguntas para cada propuesta
| Elemento | Qué confirmar |
|---|---|
| Compromiso total | ¿Incluye fondos retenidos para obra y reserva de intereses? ¿Cuánto se puede usar para el proyecto? |
| Desembolso inicial | Después de compra o saldo del terreno, cargos y reservas retenidos, ¿cuánto queda al cierre? |
| Límites de costo y valor | ¿Qué costos cuentan para LTC? ¿Qué base del terreno se acepta? ¿Qué cambia si baja la tasación terminada? |
| Desembolsos | ¿Quién paga primero las facturas? Confirme inspecciones, documentos, retenciones, anticipos y mínimos por solicitud. |
| Intereses y cargos | Confirme tasa fija o variable, índice y piso si corresponden, base sobre saldo desembolsado o compromiso, y cargos de apertura, desembolso y salida. |
| Vencimiento y extensiones | ¿El plazo comienza al cierre? Solicite por escrito condiciones, cargos y aprobación de extensiones. |
| Garantías y obligaciones | Identifique garantías de terminación, pago, mantenimiento y otras, y condiciones para reducirlas o liberarlas. Revise obligaciones legales con un abogado. |
| Pago y liberaciones | Para ventas, revise interés mínimo y pagos de liberación. Para refinanciar, evalúe renta, valor y condiciones de terminación por separado. |
Ejemplo: una tasa menor puede implicar más capital faltante
Es un ejemplo hipotético, no cotización ni préstamo cerrado por Stonehaven. Suponga base aceptada del terreno de $500,000, deuda de $200,000 y $1.5 millones de costos pendientes, incluida reserva de financiamiento. La base total es $2 millones y los usos pendientes son $1.7 millones. Suponga que el valor terminado permite ambas propuestas.
| Medida | Propuesta A | Propuesta B |
|---|---|---|
| Compromiso del préstamo | $1,500,000 (75% LTC) | $1,600,000 (80% LTC) |
| Usos pendientes menos compromiso | $200,000 | $100,000 |
| Tasa anual supuesta | 9% | 10% |
| Saldo desembolsado promedio supuesto, 12 meses | $900,000 | $960,000 |
| Interés ilustrativo de 12 meses | $81,000 | $96,000 |
| Cargo de apertura supuesto | 2% = $30,000 | 1% = $16,000 |
| Solo interés y apertura | $111,000 | $112,000 |
En este ejemplo, la propuesta de mayor tasa deja $100,000 menos de capital faltante y solo $1,000 más en los dos cargos ilustrados. Eso no la convierte en la mejor opción: importan desembolsos, garantías, otros cargos y salida. Suponemos un saldo promedio del 60% de cada compromiso; el interés real depende de documentos y calendario. Sustituya la reserva original de financiamiento por todos los cargos esperados antes de cerrar el presupuesto. No cuente los mismos cargos dos veces.
Compruebe el dinero disponible el primer día
Suponga que una propuesta desembolsa $300,000 al cierre, aplica $200,000 a deuda del terreno y retiene $40,000 para cargos y reservas especificados. Quedan $60,000 antes de otros usos del cierre. El compromiso total puede ser mayor porque los fondos de obra se entregan después. Pida esta conciliación en dólares.
Lea el proceso de desembolsos antes de firmar
El resumen de solicitudes de pago de AIA muestra por qué se registran por separado obra terminada, materiales almacenados, pagos anteriores, cambios y retenciones. Su financiamiento puede usar otros documentos. Solicite las instrucciones reales y un paquete de ejemplo.
La orientación de NCUA destaca el seguimiento de presupuesto, calendario y desembolsos. Conviértalo en preguntas prácticas: quién inspecciona, qué detiene un desembolso y quién cubre un aumento de costo. Consulte nuestra guía de efectivo entre desembolsos.
Pruebe un retraso y la salida prevista
Pida que expliquen el mismo escenario de retraso. Con un saldo hipotético de $1.4 millones y 10% de interés anual simple, tres meses adicionales cuestan $35,000 de interés, antes de extensiones, impuestos, seguros y otros gastos. Compare ese escenario con la reserva disponible.
Para varias viviendas, revise exposición y liberación de unidades. Para alquilar, compare el préstamo permanente previsto con el saldo de construcción en nuestra guía de salida por refinanciamiento. Un refinanciamiento planeado no está garantizado.
¿Qué enviar a Stonehaven para comparar?
- Ubicación, uso previsto y número de unidades.
- Base y deuda del terreno propio, o precio y calendario de compra.
- Presupuesto pendiente detallado, valor terminado estimado y calendario.
- Proyectos similares terminados y función del contratista.
- Financiamiento solicitado, efectivo y plan de venta o refinanciamiento.
Empiece con la consulta de construcción. Indique que desea comparar propuestas; coordinaremos el siguiente paso para documentos privados. La respuesta inicial no es aprobación de crédito. El financiamiento depende de evaluación y disponibilidad.
Fuentes y alcance
Revisado el 28 de octubre de 2026. El manual de bienes raíces comerciales de OCC trata presupuestos, patrimonio, costo, valor y administración. Los materiales de OCC y NCUA orientan a sus instituciones reguladas; no establecen términos universales de Stonehaven. Los ejemplos y preguntas son análisis educativo de Stonehaven. El efecto legal de una propuesta depende del texto y las circunstancias; consulte a un abogado antes de asumir obligaciones.