| Para | Promotores que van a construir en lotes con deuda de urbanización |
| Decisión | Cuánto queda del primer desembolso para pagar la obra |
El primer desembolso del préstamo para construir una vivienda puede cubrir la liberación del lote si ambos contratos lo permiten y los cierres se coordinan. Antes de contratar los primeros trabajos, confirme cuánto exige el acreedor para liberar ese lote, qué monto puede desembolsarse al cierre y qué efectivo quedará para la obra.
Cómo pasa el financiamiento del terreno a la vivienda
Suponga que el mismo promotor es dueño de la urbanización y construirá la vivienda. Los lotes garantizan el préstamo de urbanización. Un segundo préstamo financiará la vivienda sobre un lote determinado. El acreedor del primer préstamo indica por escrito sus condiciones para liberar esa parcela. El equipo del nuevo financiamiento y los profesionales de títulos verifican la identificación del lote, los usos permitidos y la prioridad de la nueva garantía.
El manual de crédito inmobiliario comercial de la OCC describe estructuras con préstamos separados en las que el primer desembolso de construcción amortiza la deuda del lote. Los contratos determinan si puede aplicarse esa estructura a su financiamiento de urbanización.
¿Cuánto queda de un primer desembolso de $140,000?
Imagine un préstamo de construcción de hasta $400,000 que permite recibir $140,000 al cierre. La liberación del lote exige $110,000. Hay $6,000 de gastos de cierre y se necesitan $60,000 para iniciar los trabajos. En este ejemplo, las instrucciones de cierre permiten destinar a obra admisible el resto del desembolso inicial.
| Movimiento de efectivo | Importe |
|---|---|
| Desembolso inicial | $140,000 |
| Abono a capital para liberar el lote | ($110,000) |
| Gastos de cierre | ($6,000) |
| Fondos disponibles para iniciar la obra | $24,000 |
| Efectivo adicional para pagar $60,000 de trabajos | $36,000 |
Quedan $260,000 sin desembolsar. Para utilizarlos habrá que cumplir el siguiente hito y los requisitos de desembolso. Si la excavación debe pagarse antes, el promotor tendrá que cubrir los $36,000 o acordar otro calendario con el contratista.
¿Qué patrimonio del terreno se reconoce como aportación?
El pago de $110,000 reduce la deuda de urbanización y consume parte del nuevo préstamo. Si se registra también como efectivo nuevo del promotor, se exagera la aportación. Presente por separado el costo de adquisición, los costos documentados de urbanización asignados al lote, las obligaciones pendientes y el valor del terreno que solicita reconocer. Confirme qué importe admite el nuevo financiamiento.
Si otro constructor compra el lote, empiece por el precio de compraventa. El vendedor destina parte del cobro a obtener la liberación. El comprador puede adeudar una suma superior al importe de liberación para completar la compra. Revise la liquidación de esa operación.
Si ya dispone de lotes listos para edificar, consulte sobre el financiamiento de sus próximas viviendas. Indique la ubicación, el número de obras previstas y los importes estimados de liberación y del primer desembolso.
Qué confirmar antes de que empiece el contratista
- Compruebe que la descripción legal del lote coincide en la solicitud de liberación y en el nuevo financiamiento.
- Pida el importe de liberación con su fecha de vigencia. Identifique intereses, cargos y condiciones adicionales.
- Compare los usos permitidos del primer desembolso con los anticipos, gastos de cierre y facturas que vencen antes del siguiente.
- Confirme con los profesionales de cierre y títulos la secuencia de desembolso, inscripción e inicio de obra.
Si piensa vender varios lotes a un constructor, calcule cuánto efectivo quedará después de liberarlos. Vender los lotes y obtener financiamiento para construir en ellos producen flujos de efectivo distintos.