| Decisión | Si una venta en bloque con descuento financia la próxima etapa |
| Datos clave | Precio por lote, abono exigido al capital y fechas de pago de las obras |
Antes de aceptar una oferta por varios lotes, calcule cuánto deberá pagar para liberar cada parcela al precio con descuento. Reste los gastos de venta y compare el efectivo disponible al cierre con la próxima factura de infraestructura. Vender antes puede adelantar el cobro y aun así dejar fondos insuficientes para la siguiente etapa.
Identifique el precio a partir del cual se aplica el mínimo
Revise la cláusula de liberación parcial y el anexo correspondiente a esas parcelas. El contrato podría fijar un importe por lote o exigir el mayor entre un mínimo y un porcentaje de los ingresos brutos. Confirme cómo se definen los ingresos, cómo se reparte el precio entre las parcelas y si la venta en bloque requiere autorización. La guía sobre precios de liberación explica cómo se amortiza la deuda al vender.
Suponga que un contrato hipotético exige el mayor importe entre $105,000 y el 75% del precio bruto de cada lote. Ambos importes coinciden a un precio de $140,000 ($105,000 ÷ 0.75). Por debajo de esa cifra, un descuento adicional reduce el cobro sin reducir el pago mínimo de $105,000. Son supuestos del ejemplo.
Cuatro ventas individuales frente a un cierre en bloque
Un constructor ofrece $135,000 por cada uno de cuatro lotes terminados e idénticos en un solo cierre. El promotor calcula que podría venderlos por separado a $150,000 cada uno a lo largo de varios meses. Suponga gastos de venta del 5% en ambos casos, una deuda superior a los pagos de liberación y ninguna otra deducción.
| Cuatro ventas en fechas distintas | Una venta en bloque hoy |
|---|---|
| Ingreso bruto: $600,000 | Ingreso bruto: $540,000 |
| Gastos de venta: $30,000 | Gastos de venta: $27,000 |
| Abono a capital: 4 × $112,500 = $450,000 | Abono a capital: 4 × $105,000 = $420,000 |
| Efectivo restante: $120,000 | Efectivo restante: $93,000 |
La venta en bloque aporta $93,000 hoy. Si las ventas individuales se realizan en las fechas y a los precios previstos, dejarían $27,000 más de efectivo en total y reducirían la deuda en $30,000 adicionales. También podrían implicar más meses de intereses, impuestos y mantenimiento. Incorpore esos costos y sus fechas antes de decidir.
¿Alcanza el efectivo para iniciar las próximas obras?
Suponga que la instalación de servicios públicos requiere $110,000 justo después del cierre en bloque. Aunque pueda destinar los $93,000 íntegros a infraestructura, faltarán $17,000. Confirme si primero debe reponer una cuenta de reserva o pagar mejoras pendientes. Cada obligación reduce el efectivo disponible para comenzar.
Antes de comprometerse con la venta, consulte a Stonehaven sobre el financiamiento de la siguiente etapa. Indique la ubicación, la cantidad de lotes o viviendas, el mes de cierre y las obras que deberá pagar.
¿Qué pasa si el constructor propone varios cierres?
Anote para cada grupo de lotes las condiciones de cierre, el pago de liberación y el efectivo neto estimado. Un depósito puede seguir en custodia. Una compra futura puede depender de permisos o de la aceptación de las mejoras. Marque en qué fecha podrá utilizar el efectivo y compárela con el anticipo y la fecha de inicio del contratista.
Si va a conservar un lote para construir en él, el flujo cambia. Revise cómo el primer desembolso de construcción puede cubrir la liberación de un lote. Para una venta, pida por escrito el importe exigido por parcela y confirme la distribución del precio con el profesional de cierre.
El manual de crédito inmobiliario comercial de la OCC explica la función de los abonos a capital conforme se venden los lotes. Aquí se ilustra una fórmula hipotética. Para la operación real, siga el anexo de liberación y las instrucciones de cierre.