| Decisión | Cuánto reservar para intereses durante la obra |
| Punto de partida | Desembolsos, abonos al capital y mes previsto de liquidación |
Para calcular la reserva de intereses, estime el saldo pendiente en cada período, multiplíquelo por la tasa anual y por la fracción del año que corresponda. Sume los intereses hasta liquidar el préstamo. En una vivienda construida para la venta pueden pasar meses entre el último pago al contratista y el cierre de la compraventa. Incluya ese plazo en el presupuesto inicial.
Use las fechas de los desembolsos
Empiece con el monto que se entrega al cierre para comprar el terreno o liquidar una deuda anterior. Añada cada desembolso de obra en la fecha prevista y reste los abonos a capital. Si la estructura se termina en abril y se reembolsa en mayo, use mayo en su calendario de desembolsos. Anote también cuándo paga al contratista para saber cuánto efectivo necesita entre esas fechas.
Para una estimación mensual, multiplique el saldo promedio por la tasa anual dividida entre 12. Si recibe un desembolso a mitad de mes, pondere cada saldo por los días que estuvo pendiente. Cuando tenga el pagaré, use su base de cálculo diario, las fechas de facturación y los ajustes de tasa pactados.
Una obra de 12 meses con un préstamo máximo de $2 millones
Suponga una tasa anual constante del 8% para este ejercicio. Cada cifra representa el saldo promedio de un trimestre. El constructor paga los intereses con una reserva de efectivo propia. El ejemplo excluye cargos, intereses financiados y abonos al capital antes de la venta.
| Período y saldo promedio | Intereses del trimestre |
|---|---|
| Meses 1 a 3 · $400,000 | $8,000 |
| Meses 4 a 6 · $900,000 | $18,000 |
| Meses 7 a 9 · $1,400,000 | $28,000 |
| Meses 10 a 12 · $1,800,000 | $36,000 |
La reserva estimada asciende a $90,000. En el último trimestre, $1,800,000 × 8% × 3/12 genera $36,000 de intereses. Suponer que se utiliza la mitad del préstamo durante todo el año daría $80,000. A esta obra le faltarían $10,000. Un calendario más lento arrojaría otro resultado.
¿Y si la venta se cierra dos meses después?
Con una deuda de $1.8 millones al 8%, dos meses adicionales cuestan $24,000. La nueva estimación es de $114,000. Presupueste aparte el seguro, los impuestos, los servicios y cualquier cargo de prórroga. Si la venta se aplaza más allá del vencimiento, confirme las condiciones de la prórroga por separado.
Si ya tiene terreno y un presupuesto preliminar, consulte a Stonehaven sobre el financiamiento de su obra. Indique la ubicación, el primer desembolso estimado y el mes previsto de venta.
¿Qué cambia si el préstamo financia los intereses?
Un desembolso destinado a intereses puede aumentar el capital sobre el que se calculan los intereses del período siguiente. Si el contrato lo establece, incorpore el interés financiado al próximo saldo inicial. Compruebe cuánto crédito queda para ejecutar la obra después de apartar la reserva. Distinga la reserva de intereses de la partida para imprevistos.
Durante la construcción, actualice el modelo con los estados de cuenta y los desembolsos reales. Si la reserva se agota antes de la venta, calcule el faltante de intereses para determinar cuándo necesitará efectivo.
El manual de crédito inmobiliario comercial de la OCC analiza las fechas de desembolso, los abonos, las tasas y el plazo de venta u ocupación. Es una guía de supervisión bancaria. Las cifras del ejemplo son hipotéticas.