| Decisión | Cuándo se necesitará efectivo adicional para pagar intereses |
| Datos iniciales | Saldo, reserva disponible, desembolsos pendientes y vencimiento |
Identifique la primera cuota de intereses que la reserva ya no cubre por completo. Parta del último estado de cuenta, añada los desembolsos que faltan para terminar la obra y proyecte los intereses hasta una fecha realista de liquidación. Compare esa fecha con el vencimiento. Aunque pueda pagar los intereses del próximo mes, tal vez necesite una prórroga antes de vender.
¿Qué saldo de la reserva debe usar?
Pida el importe disponible para intereses después de descontar cargos pendientes. El estado de cuenta también puede mostrar fondos para construcción, retenciones e imprevistos. Confirme qué suma se puede usar para intereses y hasta qué fecha están pagados. Consulte la diferencia entre la reserva de intereses y la de imprevistos si su presupuesto combina las partidas.
El último desembolso puede adelantar la necesidad de efectivo
Suponga que quedan $30,000 en una reserva de efectivo, que la deuda asciende a $1.8 millones y que se prevé vender la vivienda en tres meses. Para el ejemplo, use una tasa anual simple del 8% y meses de igual duración. Con un saldo constante, los intereses sumarían $36,000 y faltarían $6,000.
Al final del primer mes, el constructor aún necesita un desembolso de $300,000 para terminar. Suponga que se entrega la suma completa y que no se amortiza capital antes de la venta. Los dos pagos siguientes cambian.
| Mes de facturación | Efectivo disponible |
|---|---|
| 1 · $12,000 sobre $1.8 millones | Quedan $18,000 en la reserva |
| 2 · $14,000 sobre $2.1 millones | Quedan $4,000 en la reserva |
| 3 · $14,000 sobre $2.1 millones | Se necesitan $10,000 de otra fuente |
Si la venta se cierra un mes después, faltarían $24,000 con los mismos supuestos. Compruebe las fechas reales de cobro, los saldos diarios y la tasa. Calcule por separado los impuestos, el seguro, los cargos de prórroga y los intereses que genere cualquier interés financiado.
Compare el calendario de pagos con el vencimiento
Anote la próxima cuota, el primer pago que la reserva cubra solo en parte, el vencimiento contractual y la fecha límite para solicitar una prórroga. Añada la inspección pendiente, el certificado de ocupación si se exige, el financiamiento del comprador y el cierre previsto. Si planea conservar la vivienda en alquiler, use la fecha de desembolso del refinanciamiento y los requisitos de ocupación aplicables.
Confirme qué obligaciones deben pagarse mientras se evalúa una solicitud. Una prórroga o un refinanciamiento puede estar sujeto a condiciones. Si el préstamo vence antes de la venta, también habrá que resolver cómo se liquidará el capital.
¿Planea construir o refinanciar una obra? Consulte a Stonehaven sobre el proyecto y su plazo de financiamiento. Indique la ubicación, las obras pendientes y el mes de vencimiento. Reserve los estados de cuenta para una revisión por un medio seguro.
¿Qué información respalda una propuesta de financiamiento?
Prepare el costo actualizado para terminar, los fondos pendientes por partida, el efectivo disponible del promotor y el calendario de salida. Explique el motivo concreto del retraso. Una inspección aplazada dos semanas plantea un problema distinto al de una vivienda terminada sin comprador. Calcule un segundo escenario con un cierre posterior e indique quién cubriría cada pago pendiente.
Los procedimientos de supervisión de la FDIC para préstamos de construcción y urbanización consideran la viabilidad, los plazos y la capacidad del garante al evaluar una ampliación de la reserva o del plazo. Stonehaven puede revisar los supuestos como intermediario hipotecario. Para modificar el préstamo vigente se requiere el acuerdo de las partes correspondientes.
¿Cómo aplicar esta experiencia a la próxima obra?
Guarde las fechas previstas y reales de cada desembolso. Úselas para calcular la reserva del próximo proyecto. Un mes de retraso cerca de la venta puede costar más que un mes al inicio, cuando solo se ha financiado el terreno.