| Decisión | Conservar, reducir, liquidar o sustituir la línea |
| Punto clave | La nueva primera hipoteca debe ser compatible con el HELOC |
| Ejemplo | Porcentajes hipotéticos, no límites de elegibilidad |
Es posible refinanciar la primera hipoteca y conservar un HELOC existente. El nuevo prestamista y la entidad del HELOC deben aceptar la estructura resultante, incluida la prioridad de los gravámenes y el endeudamiento total sobre la vivienda. Conviene preguntar por la subordinación antes de pagar gastos de un refinanciamiento que depende de mantener abierta la línea.
Qué significa la subordinación de un HELOC
Un gravamen hipotecario es un derecho sobre el inmueble que garantiza el pago de una deuda. Al sustituir la primera hipoteca, el nuevo prestamista generalmente quiere mantener la primera prioridad. La entidad del HELOC puede tener que firmar un acuerdo de subordinación para que su gravamen quede detrás de la nueva hipoteca. El agente de cierre o abogado coordina los requisitos del título en esa operación.
La referencia de Fannie Mae sobre financiamiento subordinado, en inglés, describe un gravamen que se conserva en un refinanciamiento mediante un acuerdo escrito para mantenerlo detrás de la nueva primera hipoteca. Esto explica el concepto; no significa que todas las hipotecas y líneas sigan las mismas reglas. Pregunte a la entidad de su HELOC si considera la subordinación, qué necesita y cuánto tarda actualmente su revisión.
Por qué puede importar una línea con saldo cero
Una línea sin dinero utilizado puede seguir siendo una cuenta abierta garantizada por la vivienda. Entregue al nuevo prestamista tanto el saldo utilizado como el límite máximo. Informar solo el saldo puede omitir datos necesarios para evaluar cuánto podría pedir prestado después.
En hipotecas que siguen las reglas de Fannie Mae, la relación total que incluye líneas sobre el patrimonio, o HCLTV, utiliza el límite completo del HELOC. La relación combinada, o CLTV, utiliza el saldo retirado. Son medidas para preguntas distintas. El prestamista también debe determinar el pago para calificar y si la línea que conserva cumple su programa. Consulte las reglas de HCLTV y CLTV, en inglés.
Un cálculo hipotético de refinanciamiento
Suponga que la vivienda vale $600,000 y que la nueva primera hipoteca propuesta es de $360,000. Existe un HELOC con límite de $90,000 y saldo de $20,000, sin otros gravámenes. En este ejemplo simplificado de refinanciamiento, se usa el mismo valor de $600,000 para los tres cálculos.
- LTV de la primera hipoteca: $360,000 ÷ $600,000 = 60%.
- Relación combinada con el saldo retirado: ($360,000 + $20,000) ÷ $600,000 = aproximadamente 63.3%.
- Relación con el límite completo: ($360,000 + $90,000) ÷ $600,000 = 75%.
Pagar los $20,000 reduciría la relación basada en el saldo a 60%. La relación que considera toda la línea seguiría en 75% si el límite permanece en $90,000. Por eso, pagar el saldo y reducir permanentemente el límite son decisiones distintas. Estas cifras no son umbrales de aprobación. El monto de la nueva primera hipoteca debe incluir los costos que realmente se financien.
Compare cuatro estructuras posibles
Conservar la línea puede mantener acceso al crédito futuro, pero exige las aprobaciones correspondientes y puede generar gastos de trámite. Reducir el límite puede cambiar la relación que considera toda la línea, pero también reduce su flexibilidad. Pregunte si la reducción debe ser permanente y documentada; un bloqueo temporal o un saldo cero no necesariamente producen el mismo resultado.
Liquidar y cerrar el HELOC elimina la línea si se completan correctamente el cierre de cuenta y la liberación del gravamen. Confirme el monto de liquidación, el procedimiento y los posibles cargos por cierre anticipado. Sustituir ambos préstamos puede simplificar los pagos, pero también cambiar la deuda total, los cargos y el plazo. Compare las alternativas escritas, no solo el nuevo pago de la primera hipoteca.
Si el objetivo real es cambiar el propio HELOC, nuestra guía sobre refinanciar un HELOC existente trata esa decisión por separado. Un hogar puede tener motivos para sustituir un préstamo y conservar el otro.
Prepare una lista coordinada de documentos
- Los estados de cuenta recientes de la primera hipoteca y el HELOC, incluido el límite completo.
- El contrato del HELOC y cualquier modificación posterior del límite.
- El monto y objetivo de la nueva primera hipoteca.
- Una estimación del valor actual y la ubicación de la vivienda.
- Otros gravámenes conocidos y la fecha de cierre prevista.
- Los requisitos y el contacto de subordinación de la entidad del HELOC.
Envíe documentos privados mediante el proceso seguro que indique el prestamista o corredor. Use el formulario público solo para un resumen. Mantenga informados a ambos prestamistas antes de abrir otra línea garantizada, aumentar un límite o realizar un retiro durante el refinanciamiento. Un cambio del saldo o límite puede afectar la información ya evaluada.
Preguntas frecuentes
¿La subordinación garantiza la aprobación del refinanciamiento? No. Resuelve la posición del gravamen existente. El nuevo préstamo todavía requiere evaluación, valuación, revisión del título y cumplimiento de condiciones de cierre.
¿Pagar el HELOC a cero lo cierra automáticamente? No lo suponga. Pida los pasos de cierre de cuenta y liberación del gravamen si esa es su intención. Conserve la confirmación escrita para el agente de cierre.
¿Puedo seguir retirando fondos durante el trámite? Pregunte a ambos prestamistas antes de depender de ese acceso. Sus requisitos y las cifras propuestas controlan la operación. Un retiro que antes era posible puede generar una nueva condición de evaluación.
¿Qué pasa si la entidad del HELOC rechaza la subordinación? Pida al equipo que compare un préstamo menor, una reducción documentada de la línea, la liquidación u otra estructura. Cada opción debe ajustarse al presupuesto del hogar y a las reglas vigentes.
Planifique los dos préstamos en conjunto
Stonehaven es un corredor hipotecario. Podemos ayudarle a comparar sus saldos actuales con un refinanciamiento o una nueva solicitud de HELOC. Damos seguimiento por mensaje de texto. Comparta el valor de la vivienda, el saldo de la primera hipoteca, el saldo y límite del HELOC y el destino de los fondos mediante el formulario de refinanciamiento residencial.
Las nuevas solicitudes de HELOC empiezan en $50,000 con un puntaje de crédito estimado de al menos 640. Atendemos consultas residenciales en Georgia, Alabama, Tennessee, Florida, North Carolina y South Carolina, sujetas a los requisitos del prestamista y del programa. La revisión inicial no es aprobación. Ambas deudas están garantizadas por la vivienda: considere la obligación total de pago y el riesgo para el inmueble si no cumple.